развод онлайн.

Гражданский кодекс Германии §§ 138, 157, 242, 311б, 883
1. Если продавец кондоминиума за несколько дней до наступления установленного договором срока уплаты покупной цены уведомляет покупателей о невозможности регистрации уведомления о передаче права собственности из-за ошибок в декларации о разделе имущества и предлагает им, зная, что срок аренды их предыдущей квартиры уже расторгнут и что одна из них беременна, заключение договора аренды на пользование кондоминиумом до передачи права собственности после уплаты покупной цены при условии отказа покупателей от всех требований о возмещении убытков, возникших в связи с задержкой в регистрации, то договор аренды и отказ от требований являются недействительными, поскольку противоречат публичному порядку (§ 138 Гражданский кодекс Германии (BGB) недействителен.*)
2. Отказ от претензий по возмещению убытков, возникших в результате задержки исполнения договоров купли-продажи недвижимости, подлежит нотариальному заверению в соответствии с § до завершения сделки купли-продажи. 311б Гражданский кодекс Германии (Федеральный суд Германии, решение от 08.04.1988 г.) V ZR 260/86, NJW 1988, 3263 [3262]).*)
3. Суды обязаны по собственной инициативе выносить решения о том, соответствует ли сфера применения Директивы ЕС 93/13/ЕЭС о недобросовестной конкуренции. Они должны проводить расследования и получать информацию для завершения материалов дела. В этом отношении правила представления доказательств в соответствии с процессуальными нормами государств-членов отменяются (ЕСЮ, Решение от 7 декабря 2023 г. – Дело №...). С-140/22, SM ua/mBank S. A., NZM 2024, 157 [158]; Суд ЕС, Решение от 11 марта 2020 г. – Дело №. C-511/17, Л./UniCredit-Bank Венгрия Zrt), IBRRS 2020, 0926 = EuZW 2020, 673 [675]; Суд ЕС, Решение от 9 ноября 2010 г. – Дело №. C-137/08, VB Pénzügyi Lízing Zrt./Ференц Шнайдер, EuZW 2011, 27; вопреки решению Федерального суда Германии (БГГ) от 30 января 2024 года – VIII ZB 43/23, IBRRS 2024, 0815 = IMRRS 2024, 0359 = NZM 2024, 325).*)
4. В случае недействительности какого-либо пункта в соответствии со ст. 7 Директива 93/13/ЕЭС исключает возможность восполнения любого возникшего пробела в соглашении путем применения положений, включающих принципы добросовестности, в частности, разделов 1 и 2 Директивы. 157, 242 Гражданский кодекс Германии (BGB), решение Европейского суда от 08.09.2022 г. – Дело №. С-80/21, рупий. C-81/21, рупий. C-82/21, NZM 2022, 838 [843]; Суд ЕС, Решение от 3 октября 2019 г. – С-260/18, Дзюбак и др./Райффайзен Банк Интернациональ АГ, prowadzący dzialność w Polsce w formieodziału pod nazwą, EuZW 2020, 246).*)
Окружной суд Ханау, решение от 15 марта 2024 г. – 32 C 243/21


тенор

Иск отклонен.

Истец обязан нести расходы на судебное разбирательство.

Данное решение суда может быть исполнено в предварительном порядке в отношении обеспечения в размере 110% от суммы, подлежащей взысканию на основании этого решения.

Сумма спора установлена в размере 25 549,33 евро.


Факты

Истец требует от ответчиков выплаты арендной платы.

Истец — компания, занимающаяся девелопментом недвижимости. 22 августа 2018 года стороны заключили нотариально заверенный договор купли-продажи квартиры на первом этаже спорного объекта недвижимости (Приложение K24, стр. 161 и далее в материалах дела). Цена покупки составляет 130 000,00 евро.

До заключения контракта ответчики взяли в банке кредит в размере 118 000,00 евро (см. подтверждение от 15 января 2018 г., стр. 74 дела).

Согласно пункту 2 договора купли-продажи, стороны договорились о дате поставки 1 апреля 2018 года, но не ранее оплаты покупной цены.

Согласно пункту 6 договора купли-продажи, покупная цена подлежит оплате не позднее чем через 8 дней после соответствующего уведомления нотариуса об оплате. Эта оплата производится после выполнения условий, перечисленных ниже, которые, согласно пункту а), включают регистрацию предварительного уведомления в пользу ответчика в земельном реестре.

Затем земельный кадастр отклонил предварительную запись о спорной квартире, поскольку в договоре купли-продажи она обозначена номером 4 слева („зеркальная нумерация“, см. краткое изложение доводов истца от 21.06.2022, стр. 2, дело 130 Р. д.А.), поэтому запись о квартире, фактически совместно используемой сторонами справа, была невозможна.

Предыдущий договор аренды ответчиков закончился 1 апреля 2018 года. В марте 2018 года, в связи с расторжением договора аренды, ответчики обратились к истцу с просьбой разрешить им въехать в квартиру до наступления срока оплаты аренды. Истец отказал, заявив, что для этого „нет законных оснований“ (краткое изложение дела от 23 мая 2022 г., стр. 3, файл 104).

Вместо этого истец предложил ответчикам подписать соглашение, представленное истцом (см. неоспоримые доводы ответчиков в кратком изложении от 18 марта 2022 г., стр. 3, файл 54), которое затем было заключено 16 марта 2018 г., поскольку регистрация предварительной записи в земельном кадастре в данный момент не производилась, и, следовательно, передача права собственности 1 апреля 2018 г. была невозможна (см. также вступительный текст соглашения, Приложение K1, файл 7).

Согласно соглашению, между сторонами будет заключен отдельный договор аренды (Приложение K2) на спорную квартиру на основании данных земельного кадастра. Арендная плата за эту квартиру составляет 500,00 евро в месяц, что является сниженной ставкой в 620,00 евро. В свою очередь, ответчики отказываются от всех претензий к истцу о возмещении убытков, возникших в результате задержки регистрации уведомления о передаче права собственности и, как следствие, задержки оплаты покупной цены и передачи права собственности на квартиру.

В письме от 26 июня 2018 года ответчики заявили о своем намерении оспорить соглашение (Приложение B1, стр. 67 дела).

В письме от 11 октября 2018 года (Приложение B2, стр. 72 материалов дела) ответчики заявили о зачете своих ежемесячных финансовых расходов в размере 295,00 евро за арендную плату с апреля 2018 года и дополнительно уведомили истца, что они будут продолжать платить арендную плату в будущем только после вычета этих же ежемесячных расходов. Они подтвердили этот зачет в своем заявлении о защите.

Истец требует от ответчиков выплаты 295,00 евро в месяц за период с мая 2018 года по март 2019 года, 320,00 евро в месяц за период с апреля 2019 года по март 2022 года, 345,00 евро в месяц за период с апреля по июнь 2022 года, а также дополнительных расходов из отчетов о операционных затратах за 2018 год (1 386,93 евро), 2019 год (1 830,08 евро), 2020 год (1 958,24 евро) и 2021 год (2 139,77 евро).

Она также отказывается от последующего нотариального заверения договора купли-продажи, необходимого для исправления дефекта регистрации, ссылаясь на „неурегулированную ситуацию“ в данном разбирательстве (письмо от 13 октября 2022 г., стр. 3 выше, дело 208).

Истица утверждает, что никогда ранее не пользовалась подобным соглашением. Ответчики также знали о неверной нумерации квартир. Эта ситуация стала для нее полной неожиданностью, поскольку подобные проблемы возникали и раньше, но земельный кадастр никогда не отказывал в регистрации. Она утверждает, что ответчики не имеют права зачитывать встречные иски о возмещении ущерба на основании соглашения от 16 марта 2018 года, или, по крайней мере, на основании положения статьи 7 договора аренды.

Она утверждает, что ответчики не находились под принуждением на момент заключения соглашения, и, в частности, что вторая ответчица еще не находилась на поздней стадии беременности. Кроме того, на ответчиков легло бы бремя расходов на финансирование и содержание, поскольку они уже договорились о финансировании до заключения договора купли-продажи.

В конечном итоге истица утверждает, что ответчики не имеют права на передачу спорной квартиры, поскольку в нотариально заверенном договоре купли-продажи указана другая квартира (слева), а не та, что справа. Следовательно, она утверждает, что исполнение обязательств перед ней соответствует § 275 Гражданский кодекс Германии (BGB) делает это невозможным, поэтому ответчики не могли ни предъявить иски о возмещении ущерба, ни признать незаконным отказ в повторной сертификации.


Истец просит, чтобы,

обязать ответчиков, как солидарных должников, выплатить истцу 19 000,25 евро плюс проценты по ставке на 5 процентных пунктов выше соответствующей базовой процентной ставки по 295,00 евро каждый с 1 мая, 1 июня, 1 июля, 1 августа, 1 сентября, 1 октября, 1 ноября и 1 декабря 2018 года; 1 января, 1 февраля, 1 марта, 1 апреля, 1 мая, 1 июня, 1 июля, 1 августа, 1 сентября, 1 октября, 1 ноября и 1 декабря 2019 года; 1 января, 1 февраля и 1 марта 2020 года; по 320,00 евро каждый с 1 апреля, 1 мая, 1 июня, 1 июля, 1 августа, 1 сентября, 1 октября, 1 ноября и 1 декабря 2020 года; 1 января, 1 февраля, 1 марта, 1 апреля, 1 мая, 1 июня, 1 июля, 1 августа, 1 сентября, 1 октября, 1 ноября и 1 декабря 2021 г.; 1 января 2020 г.; а также от 1 386,93 евро с 21 мая 2020 г.; от 1 830,08 евро с 11 июня 2020 г.; и от 1 958,24 евро с 20 августа 2021 г.;

Кроме того, ответчикам, как солидарным должникам, предписывается выплатить истцу 3 789,77 евро плюс проценты по ставке на 5 процентных пунктов выше соответствующей базовой процентной ставки по 320,00 евро с 1.02. и 1.3.2022, по 345,00 евро с 1.4., 1.5. и 1.6.2022 и по 2 139,77 евро с 1.6.2022.


Ответчики просят, чтобы,

отклонить иск.


Они утверждают, что соглашение об отказе от требований о возмещении убытков является аморальным. Они также заявляют, что договорной запрет на зачет встречных требований недействителен. Кроме того, они утверждают, что отчеты о операционных расходах содержат формальные неточности.


Причины принятия решения

Допустимое утверждение необоснованно.

Истец не имеет права предъявлять ответчикам претензии на оплату арендной платы и дополнительных платежей, связанных с коммунальными услугами. Это объясняется тем, что договор аренды недействителен, поскольку противоречит публичному порядку (§). 138 Гражданского кодекса Германии), а также из-за отсутствия в соответствии с § 311б Нотариальное заверение отказа от права на возмещение убытков, требуемое в соответствии с Гражданским кодексом Германии (BGB), недействительно как связанная сделка. В той мере, в какой истец имеет претензии, основанные на неосновательном обогащении, ответчики зачли эти претензии в счет своих собственных требований о возмещении убытков.

1. Недействительность договора аренды вследствие аморального поведения (§ 138 (Гражданский кодекс Германии)

Договор аренды составлен в соответствии с § 138 Действия истца противоречат публичному порядку согласно Гражданскому кодексу Германии (BGB), поскольку истец, находясь под принуждением, которое она сама же и создала, получила от ответчика обещания как арендной платы, так и отказа от требований о возмещении ущерба, причем эти платежи несоразмерны передаче владения, которую она сама осуществила.

Согласно прецедентному праву Федерального суда, существенное несоответствие между обязательствами по исполнению, согласованными в взаимном договоре, оправдывает фактическое предположение о предосудительном поведении со стороны выгодополучателя, которое, согласно § 138 Статья 1 Гражданского кодекса Германии (BGB) приводит к признанию недействительным согласованного договора. Эта презумпция основана на принципе опыта, согласно которому, как правило, чрезвычайные льготы не предоставляются без необходимости или без каких-либо иных обстоятельств, препятствующих пострадавшей стороне, и что выгодополучатель разделяет этот опыт. Презумпция распространяется как на наличие обстоятельств, которые препятствовали свободному принятию решений пострадавшей стороной, так и на использование выгодополучателем этой ситуации. В обязанности суда входит оценка объективных обстоятельств разбирательства и, при необходимости, определение применимости презумпции. Выгодополучатель должен затем опровергнуть презумпцию (см., например, предварительное решение Федерального суда Германии (BGH) от 14 июня 2017 года). III ZR 487/16, NJW-RR 2017, 1261; Федеральный суд Германии (БГХ), решение от 29 июня 2007 г. – V ZR 1/06, NJW 2007, 2841 [2841]; Решение Федерального верховного суда Германии от 5.3.2010 – V ZR 60/09, БекРС 2010, 9044 = ZNoP 2010, 303, п. 16; Федеральный верховный суд Германии, решение от 19 января 2001 г. – V ZR 437/99; NJW 2001, 1127 1. и 2. Ls.; Верховный суд Ганы, решение от 08.02.1994 г. – XI ZR 77/93, NJW 1994, 1275 [1275]; BeckOGK/Jakl, 1 января 2024 г., BGB § 138 Рн. 716; MüKoBGB/Armbrüster, 9-е изд. 2021, БГБ § 138 Пункт 215).

Такое несоответствие существует здесь, во-первых, потому что в договоре не объясняется, почему ответчики должны отказаться от всех требований о возмещении убытков, возникших в результате задержки регистрации предварительного уведомления о продаже, а следовательно, и срока уплаты покупной цены, а также общего исполнения договора, „в обмен“ на вышеупомянутый договор аренды. Эти требования относятся исключительно к истцу как продавцу. Они не связаны с самим договором аренды, поскольку ответчики в обмен платят арендную плату. Исходя исключительно из содержания договора, даже при покупной цене в 130 000 евро, эти требования не имеют никакой очевидной экономической или даже понятной связи с сохранением договора аренды, особенно в отношении вытекающих из этого финансовых последствий для финансирования. Это также относится к самому договору аренды, который, согласно договору от 16 марта 2018 года, уже связан с заявлением об отказе от требований в соответствии с намерениями истца и зависит от него.

Аргумент истца против этого, который также отражен в соглашении от 16 марта 2018 года и в статье 17 договора аренды, о том, что ответчики получат снижение арендной платы на 120 евро в обмен на отказ от всех требований о возмещении убытков, не может служить основанием для данного иска. Это связано с тем, что расчет арендной платы основан исключительно на коммерческой деятельности арендодателя, как в отношении операционных расходов (см. статьи 24 и далее Второго постановления о расчете арендной платы), так и потенциальной прибыли.

Является ли согласованная чистая арендная плата в размере 500,00 евро фактически сниженной арендной платой, и если да, то каково ее фактическое соотношение с более высокой арендной платой, неясно и не может быть определено ответчиками на момент заключения договора, поскольку они не знакомы с методами расчета истца и стандартными процедурами заключения договоров аренды. Таким образом, простое утверждение о том, что снижение арендной платы имело место, не является достаточным основанием для установления его фактической экономической основы и, следовательно, его ценности в качестве встречного предоставления за отказ от требований о возмещении убытков, так же как и его включение в договор. Для оценки § 138 Согласно Гражданскому кодексу Германии (BGB), решающим фактором по своей природе является фактическое экономическое соотношение между исполнением обязательств и вознаграждением.

Кроме того, предусмотренное договором снижение арендной платы является стандартным деловым условием (см. ниже) как в договоре, так и в договоре аренды, заключенном в тот же день, и также включено в последний в качестве пункта 1 (из 2) § 17, что не имеет отношения к фактическому расчету и является недействительным подтверждением фактов в соответствии с § 309 В него входит статья 12 Гражданского кодекса Германии (BGB).

Кроме того, неясно, зачем сторонам вообще было заключать договор аренды в соответствии с § 535 Гражданский кодекс Германии (BGB) вместо кредитного соглашения в соответствии с § 598 В итоге BGB пришла к выводу, что ответчики также должны были бы выплачивать алименты (см. предварительное решение Регионального суда Ханау от 15 апреля 2019 г. – 2 S 140/18, BeckRS 2019, 46506; Решение генерального прокурора Ханау от 04.09.2018 – 91 C 150/17 (91), BeckRS 2018, 46487; BeckOK BGB/Zehelein, 68-е изд. 1 ноября 2023 г., BGB § 535 Пункт 29), что соответствовало бы экономической ситуации своевременного исполнения обязательств истцом.

Вместо этого ответчики оказываются в невыгодном экономическом положении, в частности, в той мере, в какой истец мог получить прибыль, которая, по крайней мере, должна была быть зачтена в счет покупной цены.

Поскольку создание условий для исполнения договора, и, в частности, первоначальная регистрация предварительного уведомления, являлись исключительной обязанностью истца. Она также несет ответственность за задержку (§§ 280 Параграф 1, предложение 2, 286 (Статья 4 Гражданского кодекса Германии). Истец обязан выполнить условия платежа к согласованной дате, но в любом случае как можно скорее (§ 271 Пункт 1 Гражданского кодекса Германии (BGB). Как продавец, она также несет ответственность за правильное описание предмета продажи в договоре купли-продажи, поскольку он является ее собственностью. Она не несет ответственности за неправильное описание (§§ 280 Параграф 1, страница 2, 286 Нет никаких указаний, и никаких доказательств нарушения статьи 4 Гражданского кодекса Германии (BGB) не было представлено. Напротив, она сама утверждает, что подобные ситуации имели место и ранее, и поэтому, несмотря на осведомленность о проблеме на момент заключения договора (см. исковое заявление истца от 21 июня 2022 г., стр. 2, дело 130 R), она предполагала, что регистрация предварительного уведомления будет произведена без промедления. Таким образом, истец не только сама создала препятствие для регистрации, неверно описав предмет покупки, но и знала об этом на момент подписания договора.

Следовательно, ей следовало заблаговременно связаться с земельным кадастровым управлением до заключения договора, особенно учитывая сжатые сроки, и уточнить вопрос о возможности регистрации. Кроме того, истец была обязана сообщить ответчикам о результатах своего обращения в земельный кадастровый орган до заключения договора или, по крайней мере, сообщить, что ей не удалось получить никакой информации. Тот факт, что отказ в регистрации стал для истца „полной неожиданностью“, свидетельствует о том, что она не предприняла никаких усилий для получения необходимых разрешений и т. д. от третьих лиц, а также для обеспечения общей действительности или возможности исполнения договора заранее, что она была обязана сделать в соответствии с § 311 Вступала в силу статья 2 Гражданского кодекса Германии (BGB) (см. только MüKoBGB/Emmerich, 9-е издание 2022 г., BGB § ). 311 Рн. 73 ф.; BeckOGK/Herresthal, 1 сентября 2023 г., BGB § 311 (Пункты 376 и далее).

Кроме того, истица противоречит сама себе, утверждая, с одной стороны, что она не могла предвидеть отказ земельного кадастра в предварительной регистрации, а с другой стороны, предполагая, что ответчики (предположительно) частично виновны, поскольку якобы знали об этом вопросе. Соответствующий пункт в соглашении, гласящий, что ответчики были осведомлены об обстоятельствах на момент заключения договора, в любом случае недействителен в соответствии с §§ 307 Параграф 1, предложение 1, 309 Пункт 12 Гражданского кодекса Германии (BGB) недействителен (см. ниже информацию о статусе данного пункта как стандартного делового термина).

Продавец обязан возместить покупателю любые убытки, понесенные в результате задержки регистрации (§§ 286, 249 Гражданский кодекс Германии), который также включает расходы на использование альтернативного жилья, при этом покупателю нужно лишь разрешить зачисление сэкономленных средств на оплату жилья (Решение суда от 15.05.2018 г. – 21 U 90/17, БекРС 2018, 9634 = МДР 2018, 928 Рн. 59 ф.; MüKoBGB/Oetker, 9-е изд. 2022, БГБ § 249 (Пункт 63). Почему же тогда истец предложил ответчикам лишь вариант заключения договора аренды, хотя ответчики, в принципе, имеют право на возмещение арендных расходов в связи с неисполнением истцом условий договора купли-продажи, вместо, например, кредитного соглашения в соответствии с разделами... 598, 601 Неясно, и с первоначальной объективной точки зрения, которую суд рассматривает при изучении статьи 10 Гражданского кодекса Германии (BGB), несет ли арендатор только текущие эксплуатационные расходы (в случае раздельной собственности, как правило, это плата за проживание), или же арендная плата сводится к этим расходам. 138 Гражданский кодекс Германии (BGB) должен применяться конкретно к самим доказательствам, лежащим в основе дела (BeckOGK/Jakl, 1.1.2024, BGB § ). 138 Рн. 731; MüKoBGB/Armbrüster, 9-е изд. 2021, БГБ § 138 Пункт 215), расхождение между исполнением и рассмотрением.

Кроме того, истец имела бы право – и, учитывая допущенную ею неверную запись, вызвавшую задержку в регистрации и, следовательно, в исполнении договора, даже обязанность – добровольно передать владение ответчикам до того, как нотариус объявил о наступлении срока оплаты покупной цены. Как утверждает сама истец, ответчики, расторгнув договор аренды, попросили въехать в квартиру до наступления срока платежа. Однако истец отказала, утверждая, как она до сих пор настаивает, что для этого „не было законных оснований“ (краткое изложение дела от 23 мая 2022 г., стр. 3, файл 104). Видимо, она не могла позволить ответчикам въехать в квартиру даже без юридического обязательства или, по крайней мере, организовать это через кредитное соглашение. Это также очевидно, учитывая, что задержка в наступлении срока оплаты покупной цены была (и остается) исключительно ее виной. Вместо этого истец явно предпочла извлечь выгоду из ситуации, а не возместить ответчикам расходы на замену жилья, в частности, заключив договор аренды, который она затем описала как „уступку“ (краткое изложение дела от 23 мая 2022 г., там же). На самом деле, согласно тексту документа, соглашение основано не на такой уступке, а, как указано во вступительном замечании, на задержке регистрации, которая и является фактической причиной задержки.

Неясно, какой вывод истец намерена сделать из утверждения о том, что ответчики знали (что они отрицали) „на момент заключения договора“ о том, что обозначения квартир были изменены (краткое изложение дела от 30 августа 2022 г., стр. 3, файл 159). Даже это не освободило бы истца от ее договорных обязательств, которые она приняла, подписав нотариально заверенный договор купли-продажи. Это одновременно и выражение, и следствие принципа свободы договора.

Однако истец утверждает, что сам договор купли-продажи недействителен в соответствии с § 275 Тот факт, что договор недействителен согласно Гражданскому кодексу Германии (BGB) из-за того, что стороны по ошибке использовали неверное описание квартиры (или истец, который как продавец обязан правильно описать свою собственность), не требует дальнейшего обсуждения.

Таким образом, существует существенный дисбаланс между исполнением обязательств и встречным предоставлением в отношении отказа от претензий о возмещении убытков и самого договора аренды. Кроме того, необходимо учитывать и другие объективные обстоятельства, такие как беременность ответчика № 1 и потеря ранее занимаемой ими квартиры. В этом отношении также неясно, какое значение имеет утверждение истца о том, что ответчики не расторгли договор аренды самостоятельно, а были вынуждены выехать 28 февраля 2018 года в связи с постановлением о выселении. Это, в лучшем случае, указывает на большую обязанность ответчиков заключать договор аренды, особенно с учетом положений § 138 Ситуация принуждения, предусмотренная статьей 2 Гражданского кодекса Германии (BGB), не обязательно должна возникнуть не по вине защищаемой стороны. Дальнейшее утверждение истца о том, что тот факт, что вторая ответчица на момент заключения соглашения еще не находилась на поздней стадии беременности, должен иметь значение – предположительно, в контексте ситуации принуждения, связанной с надвигающейся бездомностью, – вряд ли можно воспринимать всерьез, и оно встречает мало понимания со стороны суда.

В противном случае ответчикам пришлось бы в короткие сроки искать другую квартиру, а затем, после заключения договора купли-продажи, расторгать договор аренды и снова переезжать. Также неясно, что истец подразумевает под возражением о том, что ответчики все еще проживают в квартире. У них было договорное право на передачу права собственности на нее почти шесть лет, право, которое истец до сих пор не выполнила и теперь даже незаконно отказывается это сделать. Ответчикам нельзя говорить, что они могли отказаться от договора купли-продажи, если бы истец не выполнила свои договорные обязательства.

В результате этого, как договор аренды, так и соглашение об отказе от претензий по возмещению убытков в связи с неисполнением обязательств являются недействительными (MüKoBGB/Armbrüster, 9-е изд. 2021 г., BGB § ). 138 Пункт 282).

Исключение в форме расторжения договора рассматривается только для трудовых и партнерских соглашений, но не может быть предусмотрено для договоров аренды, особенно учитывая, что в этом случае истец окажется в более выгодном положении, что не может быть предоставлено (MüKoBGB/Armbrüster, 9-е изд. 2021 г., BGB § 1000). 138 (Пункты 289/290). В любом случае, недействительность соглашения об отказе от прав как связанной юридической сделки влияет на договор аренды, поскольку сама истец связала его с этим соглашением („в ответ“, см. также ниже).

Тот факт, что ответчики, тем не менее, произвели платежи, не имеет значения, поскольку § 138 Гражданский кодекс Германии (BGB) не допускает внесения изменений в соглашение сторон. Более того, они указали на недействительность соглашения на ранней стадии, даже оспаривали его и производили платежи с оговорками.

2. Недействительность договора аренды и отказ от права на возмещение убытков в связи с отсутствием необходимого нотариального заверения.

Кроме того, договор аренды является недействительным, поскольку он связан с соглашением об отказе от прав, а это соглашение об отказе от прав недействительно из-за отсутствия необходимого нотариального заверения в соответствии с § 311б Гражданский кодекс Германии (BGB) недействителен.

Договор купли-продажи от 22 февраля 2018 года, касающийся спорной квартиры, подлежал нотариальному заверению в соответствии с § 311б Гражданский кодекс Германии (BGB).

Последующие поправки к договору купли-продажи недвижимости или кондоминиума также подлежат нотариальному заверению, если договор еще не был заключен, и поправки дополняют его содержание. Это не относится только к случаю, когда последующее соглашение служит исключительно для устранения непредвиденных трудностей при исполнении договора без существенного изменения взаимных договорных обязательств (Федеральный суд, решение от 8 апреля 1988 г.). V ZR 260/86, NJW 1988, 3263 [3262], Верховный суд Германии, Решение от 02.10.1987 – V ZR 42/86, NJW-RR 1988, 185 (186); Федеральный суд, решение от 11 ноября 1983 г. – V ZR 150/82, NJW 1984, 974BGH, Решение от 06-11-1981 – V ZR 138/80, NJW 1982, 434; MüKoBGB/Ruhwinkel, 9-е изд. 2022 г., BGB § 311б Пункт 66).

В данном случае стороны отклонились от общей ответственности истца за неисполнение обязательств, предусмотренной §§ 380, 286, 249 Стороны договорились о полном отказе от ответственности, как прошлой, так и будущей, в соответствии с Гражданским кодексом Германии (BGB). Это соглашение было заключено, несмотря на то, что передача права собственности еще не была завершена, а предварительная регистрация еще не была произведена. Это представляет собой существенное изменение договора и, следовательно, подлежит нотариальному заверению в соответствии со статьей [BGB]. 311б В Гражданский кодекс Германии (BGB) были внесены изменения (касающиеся изменения гарантийных прав, см. решение Федерального суда Германии (BGH) от 08.04.1988 г.). V ZR 260/86, NJW 1988, 3263 [3262]). Несоблюдение данной формы делает соглашение недействительным.

Это влияет на условия договора аренды, поскольку от него зависит его действительность.

Это уже касается формы самого договора, поскольку оба договора связаны соглашением, или, скорее, их успех зависит друг от друга („…в свою очередь, никаких требований о возмещении убытков предъявляться не будет…“). Решающим фактором для распространения требования нотариального заверения юридически обязательной сделки на сделку, не требующую особой формы, является намерение сторон связать их. Если они исходят из предположения, что обе юридически обязательные сделки настолько тесно связаны, что их успех зависит друг от друга, то требование нотариального заверения распространяется на оба договора (см., среди прочего, решение Федерального суда Германии (BGH) от 12 февраля 2009 г. –). VII ZR 230/07, NJW-RR 2009, 953 [954]; MüKoBGB/Ruhwinkel, 9-е изд. 2022 г., BGB § 311б (пункты 58 и далее), кроме того, они делят имущество в соответствии с § 139 В Гражданском кодексе Германии (BGB) указано, что взаимная судьба недействительности другого договора одинакова, поскольку не предполагается наличие исключений из принципа полной недействительности (см., среди прочего, решение Федерального суда Германии (BGH) от 22 сентября 2016 г.). III ZR 427/15, NJW 2016, 3525).

Следовательно, истец не имеет права ни на арендную плату, ни на оплату дополнительных эксплуатационных расходов.

3. Вознаграждение за ценность

Однако истец может потребовать компенсацию за стоимость в соответствии с § 812 Истец может предъявлять требования в соответствии с Гражданским кодексом Германии (BGB) за уже оказанные услуги. Однако она не может требовать объективную стоимость пользования, которая может соответствовать стоимости договора аренды. Это связано с тем, что, с одной стороны, это противоречило бы положениям § 138 Правовые последствия, запрещенные Гражданским кодексом Германии (BGB), были восстановлены; однако ответчики не получили неосновательного обогащения в этой степени. Это объясняется тем, что с 1 апреля 2018 года они имели договорное право на бесплатное владение имуществом, реализация которого не состоялась только потому, что истец не выполнила свое обязательство по установлению условий оплаты покупной цены. Ответчики получили неосновательное обогащение только в размере платы за обслуживание (коммунальные платежи) за отдельное имущество, которые они не обязаны были платить в соответствии со статьей [BGB]. 28 Таким образом, истец может потребовать возмещения расходов за спорный период с 1 апреля 2018 года по 1 января 2022 года, поскольку ответчики должны были бы нести эти расходы с этого момента и с даты регистрации в земельном реестре в качестве собственников, если бы расходы были признаны подлежащими оплате и владение передано своевременно на основании соглашения о передаче обременений.

За 2018 год ежемесячная плата за обслуживание составила 3 683,43 евро (Приложение K14, стр. 121 документа), то есть 9/12 этой суммы, и, следовательно, 2 762,57 евро, приходится на период с апреля по декабрь 2018 года.

За 2019 год ежемесячная плата за обслуживание составила 4 149,89 евро (Приложение K15, стр. 122 документа).

За 2020 год сумма уплаченных сборов за обслуживание составила 5 784,96 евро (Приложение K4, стр. 23 документа).

За 2021 год сумма уплаченных сборов за обслуживание составила 4 572,82 евро (Приложение K9, стр. 107 документа).

Выплаты жилищного пособия за период с января по март 2022 года составили 3 x 381,07 евро = 1143,21 евро.

Таким образом, ответчики обязаны выплатить истцу в общей сложности 19 334,31 евро в качестве компенсации. Из этой суммы они выплатили 16 575,00 евро в период с апреля 2018 года по июнь 2022 года (документ от 23 марта 2022 года, стр. 6, дело 105R: 325,00 евро в месяц). Хотя ответчики утверждают, что было выплачено 16 800,00 евро (документ от 18 марта 2022 года, стр. 10, дело 61), никаких доказательств в поддержку этого утверждения представлено не было.

Это снижает сумму компенсации, требуемую истцом, до 2 759,31 евро.

В принципе, истец имел бы на это право в соответствии с § 242 Гражданский кодекс Германии (BGB) не позволяет истцу в данном случае предъявлять иск в судебном порядке, поскольку истец злоупотребляет своими правами, отказываясь от последующего нотариального заверения договора купли-продажи и выполнения своих обязательств по договору. Ссылка на данное разбирательство совершенно неуместна. Истец не исполняет свои обязательства уже почти шесть лет, в то время как ответчики всегда были готовы оплатить покупную цену. Споры, касающиеся временных прав пользования, не имеют отношения к данному делу.

4. Взаимозачет ответчиком требований о возмещении убытков.

Однако в данном случае это не имеет значения, поскольку ответчики фактически ответили на требования истца встречными исками о возмещении убытков, возникших в результате задержки исполнения договора купли-продажи в соответствии с §§ 433, 311б, 280, 286, 249 Они зачли это в счет своих требований в соответствии с Гражданским кодексом Германии (BGB). Это связано с тем, что с апреля 2018 года они понесли финансовые затраты в виде ежемесячных расходов на резервирование в размере 295,00 евро.

Ответчики неопровержимо подтвердили это требование на общую сумму 12 950,50 евро, предоставив подтверждение финансирования и справку о процентной ставке по обязательствам от банка. Истец не мог опровергнуть это простым отрицанием, в частности, ссылаясь на незнание в соответствии с § 138 Применяется пункт 4 Гражданского процессуального кодекса Германии (ZPO). Истец могла и должна была получить эту информацию самостоятельно, что исключает подобное отрицание. Она могла узнать в банке о наличии финансирования и требования о выдаче кредита, поскольку пункт 4 договора купли-продажи содержит безотзывное указание ответчика выплатить истцу покупную цену. Следовательно, истец имела право определить исполнение обязательств и, таким образом, получить информацию по этому вопросу. Что касается суммы гарантийных платежей, истец несет ответственность перед ответчиком за убытки с момента наступления срока платежа в связи с невыполнением ответчиком условий оплаты, а это означает, что она могла и должна была проверить эту информацию в то время. Теперь она не может использовать это упущение в судебном процессе для перекладывания бремени доказывания на ответчика путем отрицания осведомленности.

Ответчики также не несут ответственности за какую-либо „соучастную в причинении вреда“ в соответствии с § 254 Гражданский кодекс Германии (BGB) не может быть применен к возмещению убытков, поскольку они привели к предоставлению кредита для оплаты покупной цены еще 1 апреля 2018 года.

Само собой разумеется, что покупатель должен сначала обеспечить финансирование покупной цены, а затем заключить договор, а не наоборот. Это особенно важно, учитывая короткий промежуток времени между заключением договора и ближайшей датой платежа по покупной цене. Ответчики были обязаны предоставить кредит для выплаты не позднее 1 апреля 2018 года.

Также неясно, на чём основывается аргумент истца, когда она ссылается на достаточное подтверждение финансирования. Подтверждение финансирования не означает, что такое подтверждение ещё не было согласовано в договоре, а скорее, как правило, подразумевает, что оно обеспечено (Merkel/Richrath в Ellenberger/Bunte, Bankrechts-Handbuch 6th edition 2022 § 77 параграф 133). Даже вызывает сомнение, хотя и обычно отвергается, приобретает ли бенефициар на основании этого независимое требование (BeckOGK/Albers, 1 января 2024 г., BGB § 133). 781 (См. пункты 114 и далее с дополнительными ссылками). Решение о том, выдавать ли банк такое подтверждение конкретным или потенциальным третьим сторонам без соглашения о финансировании, принимается по его собственному усмотрению и рассматривается по-разному в зависимости от клиента и/или типа сделки. Вероятно, истец имеет в виду обязательство по финансированию. В любом случае, это соответствует обычной процедуре должной осмотрительности покупателя, заключаемой для обеспечения финансирования до подписания договора; это является нарушением обязанностей в соответствии с разделом 254 Пункт 2, предложение 1 Гражданского кодекса Германии (BGB) не может быть использован в качестве контраргумента, если продавец не может исполнить договор в силу обстоятельств, входящих в сферу его риска.

Также непонятно, почему проценты по кредиту должны вычитаться из комиссионных сборов, поскольку это совершенно независимые виды расходов.

Ответчики не лишены права заявлять об этом требовании. Соглашение от 16 марта 2018 года недействительно по причине аморальности или, по крайней мере, из-за отсутствия нотариального заверения в соответствии с [соответствующим правовым положением]. 311б Данный пункт недействителен в соответствии с Гражданским кодексом Германии (BGB). Он также не имел бы юридической силы в других случаях, поскольку является стандартным деловым условием, относящимся к договору аренды.

Основанием для соглашения от 16 марта 2018 года является заключение договора аренды, поскольку условия для наступления срока платежа по покупной цене не соблюдены, и, следовательно, экономическая передача владения, включая фактическое владение, не происходит. Отказ от права на возмещение убытков является лишь условием настоящего соглашения (в свою очередь).

Это также стандартное договорное условие. Суд должен установить существование и действительность стандартных условий не по возражению одной из сторон, а по собственной инициативе. В данном случае это потребительский договор в значении [соответствующего правового положения]. 310 Пункт 3 Гражданского кодекса Германии (BGB) и договор между потребителем и продавцом в значении статей 2(a) и (b) Директивы ЕС 93/13/ЕЭС о несправедливых условиях договора. Национальному суду, следовательно, необходимо по собственной инициативе провести собственное расследование, дополнить материалы дела и запросить информацию и документы для определения того, полностью ли применима сфера действия Директивы, то есть существует ли договорное условие в значении статьи 2(a) Директивы 93/13/ЕЭС. В этом отношении правила представления доказательств в соответствии с процессуальными нормами государств-членов отменяются (ЕСЮ (Девятая палата), Решение от 7 декабря 2023 г. – С-140/22 – SM ua/mBank S. A., NZM 2024, 157 [158]; Суд ЕС (Третья палата), Решение от 11 марта 2020 г. – C-511/17 – L./UniCredit-Bank Венгрия Zrt), EuZW 2020, 673 [675]; Суд ЕС (Большая палата), Решение от 9 ноября 2010 г. – C-137/08 – VB Pénzügyi Lízing Zrt./Ференц Шнайдер, EuZW 2011, 27; следовательно, неверно в отношении ограничений требований права ЕС к судам при определении несправедливых условий (решение Федерального суда от 30 января 2024 г.) – VIII ZB 43/23, (BeckRS 2024, 4104 – Рассмотрение закона о стандартных деловых условиях как возражения, а не как возражения, является достаточным).

Это приводит к выводу, что соглашение об отказе от прав является договорным положением в значении статьи 3 Директивы 93/13/ЕЭС или общим условием в значении раздела 305 Гражданский кодекс Германии (BGB) применяется даже в том случае, если истец, при личном выступлении, заявляет, что никогда ранее не пользовалась подобными средствами.

В любом случае это не имеет значения, поскольку даже первоначальное использование достаточно, так как можно предположить, что это будет происходить и в аналогичных случаях в будущем. Решающим фактором является то, был ли договор составлен истцом, то есть, предварительно сформулирован. Это, несомненно, так, поскольку он отвечает всем требованиям prima facie, предъявляемым к пункту договора. Он в одностороннем порядке благоприятствует истцу, сформулирован абстрактно и может быть применен к любому другому аналогичному случаю (относительно определения судом данного пункта см. Artz/Börstinghaus, AGB in der Wohnraummiete, 1st ed. 2019, A, para. 135 et seq.; Zehelein in Beck'scher Online-Kommentar BGB; ed. Bamberger/Roth/Hau/Poseck, 63rd ed., 1 November 2023, BGB §). 535 (См. пункты 236 и далее, с дополнительными ссылками). Тот факт, что истец уже заключил или намерен заключить несколько якобы льготных договоров из-за задержек в исполнении договора купли-продажи, очевиден из раздела 17 договора аренды (стр. 17 дела). Этот сценарий уже рассматривается там, в частности, как положение в пункте 1, в то время как пункт 2 регулирует установку систем отопления и сушилок. Таким образом, настоящий случай никоим образом не является исключением, которое могло бы быть добавлено в конец договора; он уже интегрирован в эту стандартную форму. Следовательно, презумпция также применяется к другим условиям договора аренды, независимо от того, перечислены ли они в самом договоре или отдельно.

На уровне национального законодательства презумпция занятости также вытекает из § 310 Статья 3 № 1 Гражданского кодекса Германии (BGB).

Данное положение представляет собой недопустимое и, следовательно, совершенно неэффективное исключение ответственности в соответствии с § 309 Применяется статья 7 Гражданского кодекса Германии (BGB), особенно в том, что она распространяется и на будущие убытки. Она регулируется § 307 Пункт 1, предложение 1 Гражданского кодекса Германии (BGB) является недействительным, поскольку ответчики, несомненно, необоснованно ущемляются в своих правах в случае неисполнения обязательств истцом. Согласно § 310 Пункт 3 № 3 Гражданского кодекса Германии (BGB) также требует, чтобы при оценке учитывались обстоятельства заключения договора, которые в данном случае, несомненно, приводят к необоснованному ущемлению прав ответчиков из-за стрессовой ситуации, в которой они оказались при подписании соглашения.

Поскольку в данном случае речь идет о недействительных положениях в соответствии со статьей 7 Директивы 93/13/ЕЭС, необходимо восполнить любой образовавшийся пробел в соглашении от 16 марта 2018 года (если предположить, что такой пробел вообще существует, учитывая, что недействительность распространяется и на договор аренды) путем применения положений, учитывающих принципы добросовестности, а именно, в частности, разделов. 157, 242 Гражданский кодекс Германии (BGB), решение Европейского суда (Девятая палата) от 8 сентября 2022 г. – С-80/21, C-81/21, C-82/21, NZM 2022, 838 [843]; Суд ЕС (Третья палата), Решение от 3 октября 2019 г. – С-260/18 – Дзюбак и др./Райффайзен Банк Интернациональ АГ, prowadzący dzialność w Polsce w formieodziału pod nazwą, EuZW 2020, 246).

Ответчикам не запрещено зачитывать свои требования в соответствии с разделом 7 договора аренды. Помимо того, что данный договор в любом случае является недействительным, поскольку противоречит публичному порядку и не имеет надлежащего нотариального заверения, данное положение нарушает раздел [соответствующее правовое положение]. 307 Пункт 1, предложение 1 Гражданского кодекса Германии (BGB) не применяется, поскольку он не допускает зачета требований, не связанных с договором, для предотвращения расторжения договора в связи с невыполнением платежных обязательств (Zehelein in Westphalen, Graf von/Thüsing, Contract Law and Standard Contract Terms, 49th edition, March 2023, para. 134). Кроме того, зачет в рамках разбирательства был произведен с иском о возмещении ущерба в тот момент, когда иск о возмещении убытков уже был готов к рассмотрению.

Таким образом, иск истца также был аннулирован во всех остальных отношениях путем зачета.

Решение о судебных издержках вытекает из § 91 Гражданский процессуальный кодекс.

Решение относительно возможности предварительного принудительного исполнения вытекает из § 709 Гражданский процессуальный кодекс.

Определение суммы спора следует из § 3 ZPO, в соответствии с которым требования по иску и требования о возмещении убытков, заявленные в качестве дополнительного зачета, должны быть суммированы в размере оставшейся компенсации.