{"id":4064,"date":"2022-01-09T14:21:07","date_gmt":"2022-01-09T14:21:07","guid":{"rendered":"https:\/\/bccg.bikebuzzbd.com\/?post_type=project&p=4064"},"modified":"2024-10-09T01:08:09","modified_gmt":"2024-10-08T23:08:09","slug":"modern-machines","status":"publish","type":"project","link":"https:\/\/lawfactory-frankfurt.de\/de\/project\/modern-machines\/","title":{"rendered":"AG Hanau Urteil – 15.03.2024 32 C 243\/21"},"content":{"rendered":"\n
\"\"<\/figure>\n\n\n\n

BGB \u00a7\u00a7 138<\/a>, 157<\/a>, 242<\/a>, 311b<\/a>, 883<\/a>
1. Teilt der Ver\u00e4u\u00dferer einer Eigentumswohnung den Erwerbern wenige Tage vor der vertraglich geschuldeten F\u00e4lligstellung des Kaufpreises mit, dass die Eintragung der Auflassungsvormerkung wegen Fehlern in der Teilungserkl\u00e4rung nicht m\u00f6glich ist, und bietet er diesen in Kenntnis, dass ihre bisherige Mietwohnung bereits gek\u00fcndigt ist und eine Schwangerschaft besteht, f\u00fcr die \u00dcberlassung der Eigentumswohnung bis zum Besitz\u00fcbergang durch Kaufpreiszahlung den Abschluss eines Mietvertrags unter der Bedingung an, dass die Erbwerber auf s\u00e4mtliche Schadensersatzanspr\u00fcche wegen der Eintragungsverz\u00f6gerung verzichten, sind der Mietvertrag und die Verzichtserkl\u00e4rung wegen Sittenwidrigkeit (\u00a7 138<\/a> BGB) nichtig.*)
2. Der Verzicht auf Schadensersatzanspr\u00fcche wegen Verz\u00f6gerung der Leistung bei Grundst\u00fcckskaufvertr\u00e4gen unterliegt bis zum Vollzug der Auflassung der Beurkundungspflicht gem. \u00a7 311b<\/a> BGB (BGH, Urteil vom 08.04.1988 – V ZR 260\/86<\/a>, NJW 1988, 3263<\/a> [3262]).*)
3. Die Gerichte sind von Amts wegen verpflichtet, Feststellungen dahingehend zu treffen, ob der Anwendungsbereich der EU-Klausel-Richtlinie 93\/13\/EWG er\u00f6ffnet ist. Sie haben hierzu Nachforschungen anzustellen und Informationen zur Vervollst\u00e4ndigung der Akte einzuholen Die Beibringungsgrunds\u00e4tze der Prozessordnungen der Mitgliedstaaten werden insoweit \u00fcberlagert (EuGH, Urteil vom 07.12.2023 – Rs. C-140\/22<\/a>, SM ua\/mBank S.\u2009A., NZM 2024, 157<\/a> [158]; EuGH, Urteil vom 11.03.2020 – Rs. C-511\/17<\/a>, L.\/UniCredit-Bank Hungary Zrt), IBRRS 2020, 0926<\/a> = EuZW 2020, 673<\/a> [675]; EuGH, Urteil vom 09. 11. 2010 – Rs. C-137\/08<\/a>, VB P\u00e9nz\u00fcgyi L\u00edzing Zrt.\/Ferenc Schneider, EuZW 2011, 27<\/a>; entgegen BGH, Beschluss vom 30.01.2024 – VIII ZB 43\/23<\/a>, IBRRS 2024, 0815<\/a> = IMRRS 2024, 0359<\/a> = NZM 2024, 325<\/a>).*)
4. Im Fall einer Klauselunwirksamkeit nach Art. 7<\/a> Richtlinie 93\/13\/EWG scheidet die Ersetzung einer hierdurch auftretenden L\u00fccke der Vereinbarung durch Anwendung von Vorschriften, die Grunds\u00e4tze von Treu und-Glauben beinhalten, also insb. \u00a7\u00a7 157<\/a>, 242<\/a> BGB, aus (EuGH, Urteile vom 08.09.2022 – Rs. C-80\/21<\/a>, Rs. C-81\/21<\/a>, Rs. C-82\/21<\/a>, NZM 2022, 838<\/a> [843]; EuGH, Urteil vom 03.10.2019 – C-260\/18<\/a>, Dziubak u.a.\/Raiffeisen Bank International AG, prowadz\u0105cy dzia\u0142alno\u015b\u0107 w Polsce w formie oddzia\u0142u pod nazw\u0105, EuZW 2020, 246<\/a>).*)
<\/strong>AG Hanau, Urteil vom 15.03.2024 – 32 C 243\/21


Tenor<\/strong>

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kl\u00e4gerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in H\u00f6he von 110% des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages vorl\u00e4ufig vollstreckbar.

Der Streitwert wird auf 25.549,33 \u20ac festgesetzt.


Tatbestand<\/strong>

Die Kl\u00e4gerin begehrt von den Beklagten Mietzahlungen.

Die Kl\u00e4gerin ist eine Bautr\u00e4gergesellschaft. Die Parteien schlossen am 22.8.2018 einen notariellen Kaufvertrag \u00fcber eine Eigentumswohnung im 1. Obergeschoss des streitgegenst\u00e4ndlichen Anwesens (Anl. K24, Bl. 161 f. d.A.). Der Kaufpreis betr\u00e4gt 130.000,00 \u20ac.

Die Beklagten hatten vor Vertragsschluss ein Darlehen \u00fcber 118.000,00 \u20ac bei der Bank aufgenommen (vgl. Best\u00e4tigung vom 15.1.2018, Bl. 74 d.A.).

Ausweislich der Regelung Nr. 2 des Kaufvertrags haben die Parteien als \u00dcbergabedatum den 1.4.2018 vereinbart, fr\u00fchestens jedoch nach Zahlung des Kaufpreises.

Gem. der Regelung Nr. 6 des Kaufvertrags ist die Kaufpreiszahlung sp\u00e4testens 8 Tage nach der entsprechenden F\u00e4lligkeitsmitteilung des Notars zur Zahlung f\u00e4llig. Diese erfolgt nach Eintritt der dort nachstehend aufgef\u00fchrten Bedingungen, zu denen gem. lit. a) die Eintragung der Vormerkung zugunsten der Beklagten in das Grundbuch geh\u00f6rt.

Das Grundbuchamt lehnte sodann die Eintragung der Vormerkung f\u00fcr die streitgegenst\u00e4ndliche Wohnung ab, weil diese in dem Kaufvertrag mit der Nr. 4 links angegeben ist (“spiegelverkehrte Nummerierung”, vgl. kl\u00e4gerischer Schriftsatz vom 21.6.2022, S. 2, Bl. 130 R d.A.), so dass eine Eintragung \u00fcber die von den Parteien tats\u00e4chlich gemeine Wohnung rechts nicht m\u00f6glich sei.

Der bisherige Mietvertrag der Beklagte war zum 1.4.2018 beendet. Im M\u00e4rz 2018 haben die Beklagten die Kl\u00e4gerin angesichts der Beendigung ihres Mietvertrags gebeten, schon vor F\u00e4lligstellung die Wohnung beziehen zu k\u00f6nnen. Dies hat die Kl\u00e4gerin abgelehnt, da es hierf\u00fcr “keine rechtliche Grundlage” gebe (Schriftsatz vom 23.5.2022, S. 3, Bl. 104 d.A.).

Vielmehr hat die Kl\u00e4gerin den Beklagten die Unterzeichnung einer von der Kl\u00e4gerin vorgelegten (vgl. unbestrittener Beklagtenvortrag im Schriftsatz vom 18.3.2022, S. 3, Bl. 54 d.A.) Vereinbarung angeboten, welche sodann am 16.3.2018 auch geschlossen wurde, da eine Eintragung der Vormerkung durch das Grundbuchamt vorerst nicht erfolge und daher eine \u00dcbergabe zum 1.4.2018 nicht m\u00f6glich sei (so auch der Einleitungstext der Vereinbarung Anl. K1, Bl. 7 d.A.).

Ausweislich der Vereinbarung wird zwischen den Parteien aufgrund der Grundbuchsituation ein – separater (Anl. K2) – Mietvertrag \u00fcber die streitgegenst\u00e4ndliche Wohnung geschlossen. Die Miete hierf\u00fcr betr\u00e4gt 500,00 \u20ac monatlich, wobei es sich um eine bereits von 620,00 \u20ac reduzierte Miete handele. Die Beklagten verzichten “im Gegenzug” auf s\u00e4mtliche Schadensersatzanspr\u00fcche gegen die Kl\u00e4gerin aufgrund der versp\u00e4teten Eintragung der Auflassungsvormerkung und der hierdurch verz\u00f6gerten Kaufpreiszahlung sowie Eigentums\u00fcberschreibung an der Wohnung.

Mit Schreiben vom 26.6.2018 haben die Beklagten die Anfechtung der Vereinbarung erkl\u00e4rt (Anl. B1, Bl. 67 d.A.).

Mit Schreiben vom 11.10.2018 (Anl. B2, Bl. 72 d.A.) haben die Beklagten die Aufrechnung der ihnen entstandenen monatlichen Finanzierungskosten in H\u00f6he von 295,00 \u20ac f\u00fcr die Mieten seit April 2018 erkl\u00e4rt und der Kl\u00e4gerin zudem mitgeteilt, weiterhin auch die zuk\u00fcnftigen Mieten nur unter Abzug der ihnen zugleich in dieser H\u00f6he entstandenen monatlichen Kosten zu leisten. Mit der Klageerwiderung haben sie erneut die Aufrechnung erkl\u00e4rt.

Die Kl\u00e4gerin fordert f\u00fcr den Zeitraum Mai 2018 bis M\u00e4rz 2019 von den Beklagten monatlich 295,00 \u20ac, f\u00fcr den Zeitraum April 2019 bis M\u00e4rz 2022 von den Beklagten jeweils 320,00 \u20ac, f\u00fcr die Monate April bis Juni 2022 monatlich jeweils 345,00 \u20ac sowie Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen 2018 (1.386,93 \u20ac), 2019 (1.830,08 \u20ac), 2020 (1.958,24 \u20ac) und 2021 (2.139,77 \u20ac).

Sie verweigert zudem nunmehr die Nachbeurkundung des Kaufvertrags, welche erforderlich ist, um den Eintragungsmangel zu beheben, unter Hinweis auf die “ungekl\u00e4rte Situation” in diesem Verfahren (Schriftsatz vom 13.10.2022, S. 3 oben, Bl. 208 d.A.).

Die Kl\u00e4gerin tr\u00e4gt vor, sie h\u00e4tte eine solche Vereinbarung zuvor noch nicht verwendet. Die Beklagten h\u00e4tten auch Kenntnis davon gehabt, dass die Nummerierung der Wohnungen unzutreffend sei. Die Situation sei f\u00fcr sie v\u00f6llig \u00fcberraschend gewesen, da es vergleichbare Probleme bereit fr\u00fcher gegeben haben, das Grundbuchamt die Eintragung jedoch niemals verweigert h\u00e4tte. Sie ist der Ansicht, den Beklagten sei die Aufrechnung mit Gegenanspr\u00fcche aus Schadensersatz aufgrund der Vereinbarung vom 16.3.2018, jedenfalls aber der Regelung in \u00a7 7 des Mietvertrags nicht m\u00f6glich.

Sie ist weiterhin der Auffassung, die Beklagten h\u00e4tten sich bei Abschluss der Vereinbarung nicht in einer Zwangslage befunden, insbesondere sei die Beklagten zu 2) noch nicht in einem fortgeschrittenen Schwangerschaftszustand gewesen. Auch w\u00fcrden die Beklagte das Risiko der Finanzierungs- und Vorhaltungskosten tragen, weil sie die Finanzierung bereits vor Abschluss des Kaufvertrags abgeschlossen h\u00e4tten.

Die Kl\u00e4gerin ist schlie\u00dflich der Auffassung, die Beklagten h\u00e4tten keinen Anspruch auf \u00dcbertragung der streitgegenst\u00e4ndlichen Wohnung, weil in dem notariellen Kaufvertrag nicht diese (rechts), sondern eine andere (links) aufgef\u00fchrt ist. Daher sei ihr die Leistung gem. \u00a7 275<\/a> BGB unm\u00f6glich, weshalb die Beklagten weder Schadensersatzanspr\u00fcche geltend machen k\u00f6nnten, noch die Verweigerung der Neubeurkundung rechtswidrig sei.


Die Kl\u00e4gerin beantragt,

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den die Kl\u00e4gerin 19.000,25 \u20ac zzgl. Zinsen in H\u00f6he von 5 Prozentpunkten \u00fcber dem jeweiligen Basiszinssatz aus jeweils 295,00 \u20ac seit dem 1.5., 1.6., 1.7., 1.8., 1.9., 1.10., 1.11. und 1.12.2018; 01.01., 01.02., 01.03., 01.04., 1.5., 1.6., 1.7., 1.8., 1.9., 1.10., 1.11. und 1.12.2019; 01.01., 01.02. und 1.3.2020; aus jeweils 320,00 \u20ac seit dem 1.4., 1.5., 1.6., 1.7., 1.8., 1.9., 1.10., 1.11. und 1.12.2020; 01.01., 01.02., 01.03., 01.04., 1.5., 1.6., 1.7., 1.8., 1.9., 1.10., 1.11. und 1.12.2021; 01.01.2020, sowie aus 1.386,93 \u20ac seit dem 21.5.2020, aus 1.830,08 \u20ac seit dem 11.6.2020 und aus 1.958,24 \u20ac seit dem 20.8.2021;

die Beklagten weiterhin als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Kl\u00e4gerin 3.789,77 \u20ac zzgl. Zinsen in H\u00f6he von 5 Prozentpunkten \u00fcber dem jeweiligen Basiszinssatz aus jeweils 320,00 \u20ac seit dem 01.02., 1.3.2022, aus jeweils 345,00 \u20ac seit dem 1.4., 1.5. und 1.6.2022 sowie aus 2.139,77 \u20ac seit dem 1.6.2022 zu zahlen.


Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.


Sie sind der Auffassung, die Vereinbarung hinsichtlich des Verzichtes auf Schadensersatzanspr\u00fcche sei sittenwidrig. Auch w\u00e4re das vertragliche Aufrechnungsverbot unwirksam. Zudem seien die Betriebskostenabrechnungen formell nicht ordnungsgem\u00e4\u00df.


Entscheidungsgr\u00fcnde<\/strong>

Die zul\u00e4ssige Klage ist unbegr\u00fcndet.

Die Kl\u00e4gerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung von Mieten und Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen. Denn der Mietvertrag ist wegen Sittenwidrigkeit (\u00a7 138<\/a> BGB) sowie wegen des Mangels einer gem. \u00a7 311b<\/a> BGB erforderlichen Beurkundung der Schadensersatzverzichtserkl\u00e4rung als verbundenes Gesch\u00e4ft nichtig. Soweit der Kl\u00e4gerin bereicherungsrechtliche Anspr\u00fcche zustehen, haben die Beklagten gegen diese mit Schadensersatzanspr\u00fcchen aufgerechnet.

1. Nichtigkeit des Mietvertrags wegen Sittenwidrigkeit (\u00a7 138<\/a> BGB)

Der Mietvertrag ist gem. \u00a7 138<\/a> BGB sittenwidrig, denn die Kl\u00e4gerin hat sich in einer von ihr selbst herbeigef\u00fchrten Zwangslage der Beklagten als Gegenleistung sowohl Mietzahlungen als auch den Verzicht auf Schadensersatzanspr\u00fcche versprechen lassen, wobei diese Leistungen in einem auff\u00e4lligen Missverh\u00e4ltnis zu der ihrerseits geleisteten Besitz\u00fcbergabe stehen.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs begr\u00fcndet ein grobes Missverh\u00e4ltnis zwischen den in einem gegenseitigen Vertrag vereinbarten Leistungspflichten die tats\u00e4chliche Vermutung einer verwerflichen Gesinnung des Beg\u00fcnstigten, die nach \u00a7 138<\/a> Abs. 1 BGB zur Nichtigkeit des vereinbarten Vertrags f\u00fchrt. Diese Vermutung beruht auf dem Erfahrungssatz, dass in der Regel au\u00dfergew\u00f6hnliche Leistungen nicht ohne Not oder nicht ohne einen anderen den Benachteiligten hemmenden Umstand zugestanden werden und dass der Beg\u00fcnstigte diese Erfahrung teilt. Die Vermutung erstreckt dabei sowohl darauf, dass Umst\u00e4nde vorliegen, die die freie Entschlie\u00dfung des Benachteiligten beeintr\u00e4chtigt haben, als auch darauf, dass der Beg\u00fcnstigte sich diese Situation zunutze gemacht hat. Es ist die eigene Aufgabe des Gerichts, anhand der objektiven Umst\u00e4nde des Verfahrensinhalts diese einer entsprechenden Wertung zu unterziehen und hier\u00fcber ggf. in die Feststellung zu gelangen, ob die Vermutungswirkung greift. Der Beg\u00fcnstigte muss sodann die Vermutung widerlegen (vgl. beispielhaft BGH, Hinweisbeschluss vom 14.6.2017 – III ZR 487\/16<\/a>, NJW-RR 2017, 1261<\/a>; BGH, Urteil vom 29. 6. 2007 – V ZR 1\/06<\/a>, NJW 2007, 2841<\/a> [2841]; BGH Urt. v. 5.3.2010 – V ZR 60\/09<\/a>, BeckRS 2010, 9044<\/a> = ZNoP 2010, 303 Rn. 16; BGH, Urteil vom 19. 1. 2001 – V ZR 437\/99<\/a>; NJW 2001, 1127<\/a> 1. und 2. Ls.; BGH, Urteil vom 08-02-1994 – XI ZR 77\/93<\/a>, NJW 1994, 1275<\/a> [1275]; BeckOGK\/Jakl, 1.1.2024, BGB \u00a7 138<\/a> Rn. 716; M\u00fcKoBGB\/Armbr\u00fcster, 9. Aufl. 2021, BGB \u00a7 138<\/a> Rn. 215).

Ein solches Missverh\u00e4ltnis liegt hier einerseits vor, weil sich aus dem Vertrag nicht erschlie\u00dft, weshalb die Beklagten “im Gegenzug” f\u00fcr den vorstehend vereinbarten Mietvertrag auf s\u00e4mtliche Schadensersatzanspr\u00fcche aufgrund der allein dem Verantwortungsbereich der Kl\u00e4gerin als Verk\u00e4uferin zuzuordnenden Verz\u00f6gerung der Vormerkungseintragung und damit der Kaufpreisf\u00e4lligstellung sowie insgesamt der Vertragsdurchf\u00fchrung verzichten sollten. Diese stehen mit dem Mietvertrag selbst in keinem Zusammenhang, weil die Beklagten hierf\u00fcr als Gegenleistung Miete zahlen, sie stehen – den Vertragsinhalt allein zugrunde gelegt – auch bei einem Kaufpreis von 130.000,00 \u20ac unter anderem in Bezug auf die sich hieraus ergebenden wirtschaftlichen Folgen f\u00fcr die Finanzierung in keinem erkennbaren wirtschaftlichen oder \u00fcberhaupt nachvollziehbaren Verh\u00e4ltnis zu dem Erhalt des Mietvertrags. Das gilt auch f\u00fcr den Mietvertrag selbst, der nach der Vereinbarung vom 16.3.2018 schon nach dem Kl\u00e4gerwillen mit der Verzichtserkl\u00e4rung verkn\u00fcpft ist und mit dieser steht und f\u00e4llt.

Der hiergegen kl\u00e4gerseits erbrachte Vortrag, der so auch in der Vereinbarung vom 16.3.2018 und \u00a7 17 des Mietvertrags wiedergegeben ist, die Beklagten w\u00fcrden f\u00fcr den Verzicht auf s\u00e4mtliche Schadensersatzanspr\u00fcche im Gegenzug eine Erm\u00e4\u00dfigung der Miete in H\u00f6he von 120,00 \u20ac erhalten, kann das nicht begr\u00fcnden. Denn die Mietpreiskalkulation folgt allein aus dem Gesch\u00e4ftsbereich des Vermieters, sowohl, was die Bewirtschaftungskosten (vgl. \u00a7\u00a7 24 ff. II. BerechnungsVO) als auch eine m\u00f6gliche Gewinnerzielung betrifft.

Ob die vereinbarte Nettomiete von 500,00 \u20ac also \u00fcberhaupt eine reduzierte Miete darstellt und falls ja, in welchem tats\u00e4chlichen Verh\u00e4ltnis sie zu einer h\u00f6heren Miete steht, ist weder ersichtlich, noch kann dies von den Beklagten bei Vertragsschluss festgestellt werden, weil diese die kl\u00e4gerischen Kalkulationsgrundlagen und \u00fcblichen Mietvertragsabschl\u00fcsse nicht kennen. Die schlichte Behauptung, es habe eine Mietreduktion stattgefunden, kann daher deren tats\u00e4chlichen wirtschaftlichen Hintergrund und somit Qualit\u00e4t als Gegenleistung f\u00fcr den Verzicht auf Schadensersatzanspr\u00fcche ebenso wenig begr\u00fcnden, wie die Niederschreibung in der Vereinbarung. F\u00fcr die Wertung des \u00a7 138<\/a> BGB kommt es schon von der Natur der Norm her allein auf das tats\u00e4chliche wirtschaftliche Verh\u00e4ltnis von Leistung und Gegenleistung an.

Abgesehen davon stellt die vertraglich festgehaltene Mietreduktion sowohl in der Vereinbarung als auch in dem am selben Tag geschlossenen Mietvertrag, die in letzterem zudem als Abs. 1 (von 2) unter \u00a7 17 eingef\u00fcgt ist, eine allgemeine Gesch\u00e4ftsbedingung dar (dazu siehe weiter unten), welche f\u00fcr die tats\u00e4chliche Kalkulation keine Relevanz hat und zudem eine unwirksame Tatsachenbest\u00e4tigung gem. \u00a7 309<\/a> Nr. 12 BGB enth\u00e4lt.

Hinzu kommt, dass andererseits ohnehin nicht ersichtlich ist, weshalb die Parteien hier \u00fcberhaupt einen Mietvertrag gem. \u00a7 535<\/a> BGB anstatt eines Leihvertrags gem. \u00a7 598<\/a> BGB geschlossen haben, nach welchem die Beklagten die Hausgeldkosten ebenfalls h\u00e4tten zahlen m\u00fcssen (vgl. LG Hanau Hinweisbeschluss v. 15.4.2019 – 2 S 140\/18<\/a>, BeckRS 2019, 46506; AG Hanau Urt. v. 4.9.2018 – 91 C 150\/17<\/a> (91), BeckRS 2018, 46487; BeckOK BGB\/Zehelein, 68. Ed. 1.11.2023, BGB \u00a7 535<\/a> Rn. 29), was der wirtschaftlichen Situation einer rechtzeitigen Erf\u00fcllung durch die Kl\u00e4gerin entsprechen w\u00fcrde.

Stattdessen sind die Beklagten hier wirtschaftlich benachteiligt, namentlich im Umfang eines kl\u00e4gerseits ggf. erzielten Gewinns, der zumindest auf den Kaufpreis h\u00e4tte angerechnet werden m\u00fcssen.

Denn es lag allein in der Verantwortung der Kl\u00e4gerin, die Voraussetzungen f\u00fcr die Durchf\u00fchrung des Vertrags und somit insbesondere zun\u00e4chst die Eintragung der Vormerkung zu schaffen. Sie hat die Verz\u00f6gerung auch zu vertreten (\u00a7\u00a7 280<\/a> Abs. 1 S. 2, 286<\/a> Abs. 4 BGB). Die Kl\u00e4gerin schuldet die Herstellung der F\u00e4lligkeitsvoraussetzungen zu dem vereinbarten Datum, jedenfalls aber so schnell wie m\u00f6glich (\u00a7 271<\/a> Abs. 1 BGB). Als Verk\u00e4uferin ist sie auch f\u00fcr die zutreffende Bezeichnung des Kaufgegenstands in dem Kaufvertrag verantwortlich, da es sich um ihre Liegenschaft handelt. Daf\u00fcr, dass sie die Fehlbezeichnung nicht zu vertreten h\u00e4tte (\u00a7\u00a7 280<\/a> Abs. 1, S. 2, 286<\/a> Abs. 4 BGB), ist nichts ersichtlich und auch nicht vorgetragen. Im Gegenteil tr\u00e4gt sie selbst vor, dass es zu derartigen Situationen schon fr\u00fcher gekommen und sie daher auch in diesem Fall trotz Kenntnis bei Vertragsschluss (vgl. kl\u00e4gerischer Schriftsatz vom 21.6.2022, S. 2, Bl. 130 R d.A.) davon ausgegangen sei, dass die Eintragung der Vormerkung ohne Verz\u00f6gerung erfolge. Die Kl\u00e4gerin hat durch die fehlerhafte Bezeichnung des Kaufgegenstandes das Eintragungshindernis also nicht nur selbst herbeigef\u00fchrt, sie wusste auch um die diese bei Unterzeichnung des Vertrags.

Daher h\u00e4tte sie sich zwingend und gerade angesichts des kurzen Zeitrahmens rechtzeitig vor Vertragsschluss mit dem Grundbuchamt in Verbindung setzen und die Frage der Eintragungsf\u00e4higkeit kl\u00e4ren m\u00fcssen. Weiterhin oblag es der Kl\u00e4gerin, das Ergebnis der Nachfrage bei dem Grundbuchamt den Beklagten vor Vertragsschluss mitzuteilen, jedenfalls aber, dass sie keine Informationen eingeholt hat. Dass die Ablehnung der Eintragung f\u00fcr die Kl\u00e4gerin “v\u00f6llig \u00fcberraschend” kam, zeigt hingegen, dass sie keine Anstrengungen unternommen hat, die Erteilung von erforderlichen Genehmigungen, etc. Dritter bzw. insgesamt die Wirksamkeit oder Durchf\u00fchrbarkeit des Vertrags vorher sicherzustellen, wozu sie jedoch gem. \u00a7 311<\/a> Abs. 2 BGB verpflichtet war (vgl. nur M\u00fcKoBGB\/Emmerich, 9. Aufl. 2022, BGB \u00a7 311<\/a> Rn. 73 f.; BeckOGK\/Herresthal, 1.9.2023, BGB \u00a7 311<\/a> Rn. 376 f.).

Zudem widerspricht sich die Kl\u00e4gerin selbst, wenn sie einerseits vortr\u00e4gt, die h\u00e4tte mit der Ablehnung der Vormerkungseintragung durch das Grundbuchamt nicht rechnen k\u00f6nnen, anderseits aber meint, die Beklagten w\u00fcrde ein (wohl) Mitverschulden treffen, da sie vermeintlich von eben diesem Kenntnis gehabt h\u00e4tten. Die entsprechende Regelung in der Vereinbarung, dass den Beklagten die Umst\u00e4nde bei Vertragsschluss bekannt gewesen seien, ist ohnehin gem. \u00a7\u00a7 307<\/a> Abs. 1 S. 1, 309<\/a> Nr. 12 BGB unwirksam (zur AGB-Eigenschaft der Klausel siehe weiter unten).

Die durch die Verz\u00f6gerung der Eintragung dem K\u00e4ufer entstehenden Sch\u00e4den hat der Verk\u00e4ufer diesem zu ersetzen (\u00a7\u00a7 286<\/a>, 249<\/a> BGB) worunter auch die Kosten der Inanspruchnahme einer Ersatzunterkunft fallen, wobei sich der K\u00e4ufer allein die ersparten Wohngelder anrechnen lassen muss (KG Urt. v. 15.5.2018 – 21 U 90\/17<\/a>, BeckRS 2018, 9634<\/a> = MDR 2018, 928<\/a> Rn. 59 f.; M\u00fcKoBGB\/Oetker, 9. Aufl. 2022, BGB \u00a7 249<\/a> Rn. 63). Warum die Kl\u00e4gerin also hier den Beklagten lediglich angeboten habe, einen Mietvertrag abzuschlie\u00dfen, obwohl diese jedenfalls dem Grunde nach sogar umgekehrt einen Anspruch auf Ersatz von Anmietkosten aufgrund des Verzugs der Kl\u00e4gerin mit der Kaufvertragserf\u00fcllung haben, anstatt dass sie im Zug etwa eines Leihvertrags gem. \u00a7\u00a7 598<\/a>, 601<\/a> BGB schlicht die laufenden Bewirtschaftungskosten (bei Sondereigentum in der Regel die diese enthaltenden Wohngelder) tragen oder die Miete auf diese reduziert ist, ist nicht ersichtlich und verst\u00e4rkt aus zun\u00e4chst objektiver Sicht, welche das Gericht f\u00fcr die Pr\u00fcfung des \u00a7 138<\/a> BGB gerade f\u00fcr die ankn\u00fcpfenden Anscheinstatbest\u00e4nde selbst anzuwenden hat (BeckOGK\/Jakl, 1.1.2024, BGB \u00a7 138<\/a> Rn. 731; M\u00fcKoBGB\/Armbr\u00fcster, 9. Aufl. 2021, BGB \u00a7 138<\/a> Rn. 215), die Divergenz zwischen Leistung und Gegenleistung.

Im \u00dcbrigen h\u00e4tte es der Kl\u00e4gerin auch freigestanden – und w\u00e4re angesichts der von ihr verursachten Fehlbezeichnung und damit Eintragungs- und somit auch Vertragsvollzugsverz\u00f6gerung auch geboten gewesen -, der Beklagten den Besitz freiwillig vor der F\u00e4lligstellung durch den Notar zu \u00fcberlassen. Denn wie die Kl\u00e4gerin selbst vortr\u00e4gt, haben die Beklagten sie angesichts der Beendigung ihres Mietvertrags gebeten, schon vor F\u00e4lligstellung die Wohnung beziehen zu k\u00f6nnen. Eben dies hat die Kl\u00e4gerin jedoch abgelehnt und dieses mit der auch jetzt noch vertretenen Auffassung begr\u00fcndet, dass es hierf\u00fcr “keine rechtliche Grundlage” gegeben habe (Schriftsatz vom 23.5.2022, S. 3, Bl. 104 d.A.). Dass es ihr allerdings auch m\u00f6glich gewesen w\u00e4re, die Beklagten auch ohne rechtliche Verpflichtung die Wohnung schon beziehen zu lassen, oder jedenfalls dieses \u00fcber einen Leihvertrag zu arrangieren, schien offensichtlich keine Option gewesen zu sein. Das offensichtlich auch nicht im Hinblick darauf, dass die Verz\u00f6gerung der F\u00e4lligstellung des Kaufpreises allein ihr Verschulden war (und nach wie vor ist). Stattdessen entschied sich die Kl\u00e4gerin erkennbar, anstelle der Erstattung von Ersatzwohnkosten an die Beklagten selbst Gewinn aus der Situation zu schlagen, und das \u00fcber den Abschluss eines Mietvertrags, was sie sodann als “Entgegenkommen” bezeichnet (Schriftsatz vom 23.5.2022, ebenda). Tats\u00e4chlich beruht die Vereinbarung ausweislich ihres Textes auch nicht auf einem solchen, sondern ist, so deren einleitenden Worte, bedingt durch die Verz\u00f6gerung der Eintragung, was also der tats\u00e4chliche Grund f\u00fcr diese ist.

Unklar ist, was die Kl\u00e4gerin aus dem Vortrag herleiten m\u00f6chte, die Beklagten h\u00e4tten (was diese bestritten haben) “bei Vertragsschluss” gewusst, dass die Bezeichnungen der Wohnungen vertauscht waren (Schriftsatz vom 30.8.2022, S. 3, Bl. 159 d.A.). Denn selbst das h\u00e4tte die Kl\u00e4gerin nicht von ihren vertraglichen Pflichten entbunden, die sie durch Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags eingegangen ist. Das ist Ausdruck und Folge der Privatautonomie.

Dass, wie die Kl\u00e4gerin aber meint, der Kaufvertrag selbst nicht gem. \u00a7 275<\/a> BGB unwirksam ist, weil die Parteien versehentlich eine unzutreffende Bezeichnung der Wohnung verwendet haben (bzw. die Kl\u00e4gerin, welche als Verk\u00e4uferhin ihre Liegenschaft richtig bezeichnen muss), bedarf keiner vertieften Er\u00f6rterung.

Insofern besteht ein erhebliches Missverh\u00e4ltnis von Leistung und Gegenleistung in Bezug auf den Verzicht auf Schadensersatzanspr\u00fcche und den Mietvertrag selbst. Hinzu kommen weitere objektive Bedingungen, die grunds\u00e4tzlich in die Wertung einzustellen sind, wie etwa die Schwangerschaft der Beklagten zu 1) als auch der Verlust der zuvor bewohnten Mietwohnung. Insoweit ist auch nicht ersichtlich, welchen Unterschied der Vortrag der Kl\u00e4gerin mache solle, dass die Beklagten die Wohnung nicht selbst gek\u00fcndigt h\u00e4tten, sondern vielmehr aufgrund des R\u00e4umungsurteils zum 28.2.2018 ausziehen mussten. Das w\u00fcrde allenfalls f\u00fcr einen st\u00e4rkeren Abschlusszwang der Beklagten sprechen, zumal die von \u00a7 138<\/a> Abs. 2 BGB erfasste Zwangssituation von der gesch\u00fctzten Partei nicht unvertretbar entstanden sein muss. Dass, wie die Kl\u00e4gerin weiterhin meint, die Tatsache, dass die Beklagte zu 2) zu dem Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarung noch nicht im fortgeschrittenen Stadium der Schwangerschaft gewesen sei, eine Relevanz haben solle – vermutlich f\u00fcr die Zwangslage hinsichtlich der bevorstehenden Obdachlosigkeit-, kann wohl kaum Ernsthaftigkeit f\u00fcr sich in Anspruch nehmen und st\u00f6\u00dft seitens des Gerichts auch auf wenig Verst\u00e4ndnis.

Die Beklagten h\u00e4tten andernfalls kurzfristig eine andere Wohnung h\u00e4tten finden m\u00fcssen und sodann, nach Durchf\u00fchrung des Kaufvertrags, diese wieder k\u00fcndigen und erneut umziehen. Es ist auch nicht verst\u00e4ndlich, was die Kl\u00e4gerin mit dem Einwand meint, die Beklagten w\u00fcrden bis heute in der Wohnung wohnen. Denn auf eben deren \u00dcbereignung haben sie seit fast 6 Jahren einen vertraglichen Anspruch, den die Kl\u00e4gerin bis heute nicht erf\u00fcllt hat und bzgl. dessen sie sich nunmehr sogar rechtswidrig weigert. Die Beklagten m\u00fcssen sich auch nicht darauf verweisen lassen, dass sie von dem Kaufvertrag h\u00e4tten zur\u00fccktreten k\u00f6nnen, wenn die Kl\u00e4gerin ihre vertraglichen Pflichten nicht erf\u00fcllt.

Als Rechtsfolge sind sowohl der Mietvertrag als auch die Verzichtsvereinbarung hinsichtlich verzugsbedingter Schadensersatzanspr\u00fcche nichtig (M\u00fcKoBGB\/Armbr\u00fcster, 9. Aufl. 2021, BGB \u00a7 138<\/a> Rn. 282).

Eine Ausnahme hiervon in Form der K\u00fcndbarkeit wird allein f\u00fcr Arbeits- und Gesellschaftsvertr\u00e4ge in Betracht gezogen, ist jedoch nicht bei Mietvertr\u00e4gen anzunehmen, zumal die Kl\u00e4gerin in diesem Fall besser dastehen w\u00fcrde, was nicht zugesprochen werden kann (M\u00fcKoBGB\/Armbr\u00fcster, 9. Aufl. 2021, BGB \u00a7 138<\/a> Rn. 289\/290). Jedenfalls schl\u00e4gt die Nichtigkeit der Verzichtsvereinbarung als verbundenes Rechtsgesch\u00e4ft auf den Mietvertrag durch, da diese von der Kl\u00e4gerin selbst mit hiermit verkn\u00fcpft wurde (“im Gegenzug”, siehe auch weiter unten).

Dass die Beklagten dennoch Zahlungen leisteten, ist unbeachtlich, weil \u00a7 138<\/a> BGB nicht zur Disposition der Parteien steht. Zudem haben sie bereits fr\u00fchzeitig auf die Unwirksamkeit der Vereinbarung hingewiesen, diese sogar angefochten und die Zahlungen unter Vorbehalt geleistet.

2. Nichtigkeit des Mietvertrags und des Verzichts auf Schadensersatzes mangels erforderlicher Beurkundung

Der Mietvertrag ist zudem nichtig, weil er mit der Verzichtsvereinbarung verbunden ist und diese mangels erforderlicher Beurkundung gem. \u00a7 311b<\/a> BGB nichtig ist.

Der Kaufvertrag vom 22.2.2018 hinsichtlich der streitgegenst\u00e4ndlichen Wohnung unterlag dem Beurkundungserfordernis des \u00a7 311b<\/a> BGB.

Ebenfalls der Beurkundungspflicht unterfallen nachtr\u00e4gliche \u00c4nderungen eines Grundst\u00fccks- bzw.- Sondereigentumskaufvertrags, wenn der Vertrag noch nicht durch Auflassung vollzogen ist und die \u00c4nderungen den Vertrag inhaltlich erg\u00e4nzen. Das ist nur dann nicht der Fall, wenn eine nachtr\u00e4gliche Vereinbarung lediglich zur Beseitigung unvorhergesehener Schwierigkeiten der Vertragsabwicklung dient, ohne dass die beiderseitigen Vertragspflichten wesentlich ge\u00e4ndert werden (BGH, Urteil vom 08-04-1988 – V ZR 260\/86<\/a>, NJW 1988, 3263<\/a> [3262], BGH, Urteil vom 02-10-1987 – V ZR 42\/86<\/a>, NJW-RR 1988, 185<\/a> (186); BGH, Urteil vom 11.11.1983 – V ZR 150\/82<\/a>, NJW 1984, 974BGH, Urteil vom 06-11-1981 – V ZR 138\/80<\/a>, NJW 1982, 434<\/a>; M\u00fcKoBGB\/Ruhwinkel, 9. Aufl. 2022, BGB \u00a7 311b<\/a> Rn. 66).

Vorliegend haben die Parteien abweichend von der allgemeinen verzugsbedingten Haftung der Kl\u00e4gerin aus \u00a7\u00a7 380<\/a>, 286<\/a>, 249<\/a> BGB einen vollst\u00e4ndigen Haftungsverzicht vereinbart, sowohl f\u00fcr die Vergangenheit als auch die Zukunft. Diese Vereinbarung erfolgte auch zu einem Zeitpunkt, an dem die Auflassungen noch nicht vollzogen, vielmehr die Vormerkung noch nicht eingetragen war. Hierbei handelt es sich um eine ma\u00dfgebliche \u00c4nderung des Vertrags, die somit der Beurkundungspflicht des \u00a7 311b<\/a> BGB unterlag (zur \u00c4nderung der Gew\u00e4hrleistungsrechte vgl. BGH, Urteil vom 08-04-1988 – V ZR 260\/86<\/a>, NJW 1988, 3263<\/a> [3262]). Die Nichtwahrung dieser Form f\u00fchrt zur Nichtigkeit der Vereinbarung.

Diese schl\u00e4gt auf den Mietvertrag durch, weil er mit ihr steht und f\u00e4llt.

Das bezieht sich bereits auf die Form des Vertrags selbst, da beide Vertr\u00e4ge ausweislich der Vereinbarung miteinander verkn\u00fcpft sind, bzw. miteinander stehen und fallen (“\u2026werden im Gegenzug keine Schadensersatzanspr\u00fcche geltend machen\u2026”). Ma\u00dfgeblich f\u00fcr die Erstreckung der Beurkundungspflicht des formbed\u00fcrftigen Rechtsgesch\u00e4fts auf das an sich nicht formbed\u00fcrftige ist dabei der Verkn\u00fcpfungswille der Parteien. So diese davon ausgehen, dass beide Rechtsgesch\u00e4fte derart zusammenh\u00e4ngen, dass sie miteinander stehen und fallen, erstreckt sich einerseits die Beurkundungspflicht auf beide Vertr\u00e4ge (statt vieler BGH, Urteil vom 12. 2. 2009 – VII ZR 230\/07<\/a>, NJW-RR 2009, 953<\/a> [954]; M\u00fcKoBGB\/Ruhwinkel, 9. Aufl. 2022, BGB \u00a7 311b<\/a> Rn. 58 f.), zudem teilen sie gem. \u00a7 139<\/a> BGB das gemeinsame Schicksal der Nichtigkeit des jeweils anderen Vertrags, weil gerade keine Annahme vorliegt, dass eine Ausnahme von der Gesamtnichtigkeit besteht (statt vieler BGH, Urteil vom 22.9.2016 – III ZR 427\/15<\/a>, NJW 2016, 3525<\/a>).

Damit stehen der Kl\u00e4gerin weder Anspr\u00fcche auf Mietzahlung noch auf Zahlung von Betriebskostennachforderungen zu.

3. Wertersatz

Die Kl\u00e4gerin kann jedoch Wertersatz gem. \u00a7 812<\/a> BGB f\u00fcr die bereits erbrachten Leistungen geltend machen. Dabei kann sie nicht den objektiven Wert der Nutzung herausverlangen, der ggf. dem einer Anmietung entsprechen w\u00fcrde. Denn einerseits w\u00fcrde damit die von \u00a7 138<\/a> BGB untersagte Rechtsfolge wiederhergestellt, andererseits sind die Beklagten in diesem Umfang ohnehin nicht bereichert. Denn sie hatten ab dem 1.4.2018 einen vertraglichen Anspruch auf mietfreie Besitz\u00fcberlassung, dessen Realisierung lediglich daran scheiterte, dass die Kl\u00e4gerin ihrer Pflicht zur Herstellung der F\u00e4lligkeitsvoraussetzungen f\u00fcr die Kaufpreiszahlung nicht erf\u00fcllt hat. Bereichert sind die Beklagten allein im Umfang der von ihnen nicht zu zahlenden Wohngelder (Hausgeldkosten) f\u00fcr das Sondereigentum gem. \u00a7 28<\/a> WEG. Diese kann die Kl\u00e4gerin daher f\u00fcr den streitgegenst\u00e4ndlichen Zeitraum vom 1.4.2018 bis zum 1.1.2022 ersetzt verlangen, weil die Beklagten sie bei rechtzeitiger F\u00e4lligstellung und Besitz\u00fcbertragung aufgrund der Lasten\u00fcbergangsvereinbarung ab diesem Zeitpunkt und ab Eintragung im Grundbuch als Sondereigent\u00fcmer h\u00e4tten tragen m\u00fcssen.

F\u00fcr das Jahr 2018 betrugen die Hausgeldkosten 3.683,43 \u20ac (Anl. K14, Bl. 121 d.A.), also f\u00fcr April bis Dezember 2018 9\/12 hiervon und somit 2,762,57 \u20ac.

F\u00fcr das Jahr 2019 betrugen die Hausgeldkosten 4.149,89 \u20ac (Anl. K15, Bl. 122 d.A.).

F\u00fcr das Jahr 2020 betrugen die geleisteten Hausgeldkosten 5.784,96 \u20ac (Anl. K4, Bl. 23 d.A.).

F\u00fcr das Jahr 2021 betrugen die geleisteten Hausgeldkosten 4.572,82 \u20ac (Anl. K9, Bl. 107 d.A.).

Die Wohngeldzahlungen f\u00fcr die Monate Januar bis M\u00e4rz 2022 betrugen 3 x 381,07 \u20ac = 1.143,21 \u20ac.

Damit haben die Beklagten der Kl\u00e4gerin insgesamt 19.334,31 \u20ac an Wertersatz herauszugeben. Hierauf haben sie in dem Zeitraum April 2018 bis Juni 2022 16.575,00 \u20ac geleistet (Schriftsatz vom 23.35.2022, S. 6, Bl. 105R d.A.: Monatlich 325.00 \u20ac), so die Beklagten vortragen, es seien 16.800,00 \u20ac geleistet worden (Schriftsatz vom 18.3.2022, S. 10, Bl. 61 d.A.), liegt hierf\u00fcr kein Beweisangebot vor.

Damit verringert sich der kl\u00e4gerische Wertersatzanspruch auf 2.759,31 \u20ac.

An sich w\u00e4re es der Kl\u00e4gerin gem. \u00a7 242<\/a> BGB verwehrt, diesen Anspruch vorliegend klageweise durchzusetzen, da sie sich rechtsmissbr\u00e4uchlich weigert, die Nachbeurkundung des Kaufvertrags vorzunehmen und ihre Pflichten aus dem Kaufvertrag zu erf\u00fcllen. Der Verweis auf das hiesige Verfahren geht vollumf\u00e4nglich fehl. Die Kl\u00e4gerin ist bereits seit fast 6 Jahren im Verzug mit ihrer Leistungspflicht, w\u00e4hrend die Beklagten jederzeit zur Leistung der Kaufpreiszahlung bereit waren. Streitigkeiten \u00fcber ein zwischenzeitliches Nutzungsverh\u00e4ltnis stehen hiermit in keinem Zusammenhang.

4. Aufrechnung der Beklagten mit Schadensersatzanspr\u00fcchen

Darauf kommt es vorliegend jedoch nicht an, weil die Beklagten gegen die kl\u00e4gerischen Anspr\u00fcche wirksam mit Gegenanspr\u00fcchen auf Schadensersatz wegen Verzug mit der Erf\u00fcllung des Kaufvertrags gem. \u00a7\u00a7 433<\/a>, 311b<\/a>, 280<\/a>, 286<\/a>, 249<\/a> BGB aufgerechnet haben. Denn ihnen sind hierdurch seit April 2018 Finanzierungskosten in Form der monatlichen Vorhaltekosten in H\u00f6he von 295,00 \u20ac entstanden.

Die Beklagten haben diesen Anspruch in H\u00f6he von insgesamt 12.950,50 \u20ac durch Vorlage der Finanzierungsbest\u00e4tigung sowie der Bereitstellungszinsbescheinigung der \u2026Bank schl\u00fcssig dargelegt. Dem konnte die Kl\u00e4gerin nicht durch schlichten Bestreiten begegnen, insbesondere nicht mit Nichtwissen gem. \u00a7 138<\/a> Abs. 4 ZPO. Denn sie konnte und musste diese Informationen selbst erlangen, was ein solches Bestreiten ausschlie\u00dft. Dass eine Finanzierung und ein Darlehensauszahlungsanspruch bestehen, konnte sie von der \u2026Bank bereits deshalb in Erfahrung bringen, weil der Kaufvertrag in Nr. 4 eine unwiderrufliche Anweisung der Beklagten beinhaltet, den Kaufpreis an die Kl\u00e4gerin zu zahlen. Daher war diese insoweit f\u00fcr die Erf\u00fcllung leistungsbestimmungs- und somit auch auskunftsberechtigt. Hinsichtlich der H\u00f6he der Bereitstellungszinsen ist die Kl\u00e4gerin der Beklagten seit F\u00e4lligkeit mangels Herstellung der F\u00e4lligkeitsvoraussetzungen schadensersatzpflichtig, so dass sie diese Informationen bereits zu diesem Zeitpunkt h\u00e4tte verifizieren k\u00f6nnen und auch m\u00fcssen. Dieses Vers\u00e4umnis kann sie nicht nunmehr im Prozess f\u00fcr sich nutzen, um die Beklagte durch Bestreiten mit Nichtwissen in die Beweislast zu bringen.

Die Beklagten m\u00fcssen sich auch kein “Mitverschulden” gem. \u00a7 254<\/a> BGB bei der Schadensentstehung entgegenhalten lassen, weil sie die Bereitstellung des Darlehens zur Kaufpreiszahlung bereits zum 1.4.2018 herbeigef\u00fchrt haben.

Es ist selbstverst\u00e4ndlich, dass der K\u00e4ufer zun\u00e4chst die Kaufpreisfinanzierung sichert und sich danach vertraglich bindet, anstatt umgekehrt. Das auch und gerade im Hinblick auf die kurze Zeitspanne zwischen dem Vertragsschluss und der fr\u00fchestm\u00f6glichen F\u00e4lligstellung des Kaufpreises. Sp\u00e4testens zum F\u00e4lligkeitstermin am 1.4.2018 mussten die Beklagten das Darlehen zur Auszahlung bereithalten.

Es ist auch nicht ersichtlich, worauf die Kl\u00e4gerin hier \u00fcberhaupt abstellt, wenn sie von einer ausreichenden Finanzierungsbest\u00e4tigung spricht. Eine Finanzierungsbest\u00e4tigung bedeutet auch nicht, dass eine solche nicht bereits vertraglich vereinbart worden sei, sondern beinhaltet in der Regel vielmehr, dass diese gesichert sei (Merkel\/Richrath in Ellenberger\/Bunte, Bankrechts-Handbuch 6. Auflage 2022 \u00a7 77 Rn. 133), wobei sogar fraglich ist, jedoch \u00fcberwiegend abgelehnt wird, ob dem Beg\u00fcnstigten hieraus ein eigener Anspruch entsteht (BeckOGK\/Albers, 1.1.2024, BGB \u00a7 781<\/a> Rn. 114 f. mwN). Ob die Bank eine solche Best\u00e4tigung f\u00fcr bestimmte oder potenzielle Dritte ohne Finanzierungsabschluss \u00fcberhaupt abgibt, obliegt ihrer eigenen Entscheidung und wird unterschiedlich nach Kunde und\/oder Transaktionsart gehandhabt. Was die Kl\u00e4gerin wohl meint, ist eine Finanzierungszusage. Unabh\u00e4ngig davon entspricht es der verkehrs\u00fcblichen Sorgfalt eines Erwerbers, seine Finanzierung vor Vertragsunterzeichnung abzusichern, eine Obliegenheitsverletzung gem. \u00a7 254<\/a> Abs. 2 S. 1 BGB kann hierin nicht gesehen bzw. dieser entgegengehalten werden, wenn der Verk\u00e4ufer den Vertrag aus Umst\u00e4nden, die seinem Risikobereich unterfallen, nicht erf\u00fcllen kann.

Warum die Darlehenszinsen von den Bereitstellungszinsen abzuziehen sein sollen, ist ebenfalls nicht ersichtlich, da es sich um g\u00e4nzlich unabh\u00e4ngige Kostenarten handelt.

Die Beklagten sind mit der Geltendmachung dieses Anspruchs auch nicht ausgeschlossen. Die Vereinbarung vom 16.3.2018 ist wegen Sittenwidrigkeit, jedenfalls aber mangels Beurkundung gem. \u00a7 311b<\/a> BGB nichtig. Sie w\u00e4re aber auch ansonsten unwirksam, da es sich um eine allgemeine Gesch\u00e4ftsbedingung zu dem Mietvertrag handelt.

Grundlage der Vereinbarung vom 16.3.2018 ist der Abschluss des Mietvertrags, weil die Voraussetzungen f\u00fcr die Kaufpreisf\u00e4lligkeit nicht vorliegen und daher der wirtschaftliche Besitz\u00fcbergang, der auch den tats\u00e4chlichen einschlie\u00dft, nicht eintritt. Der Schadensersatzverzicht ist lediglich eine Bedingung dieses Vertrags (im Gegenzug).

Es handelt sich auch um eine allgemeine Vertragsbedingung. Das Gericht hat das Vorliegen allgemeiner Gesch\u00e4ftsbedingungen und deren Wirksamkeit nicht auf eine Parteieinrede hin, sondern von Amts wegen festzustellen. Vorliegend handelt es sich um einen Verbrauchervertrag iSd \u00a7 310<\/a> Abs. 3 BGB sowie einen Vertrag zwischen einen Verbraucher und einem Gewerbetreibenden iSd Art. 2 lit. a) und b) der EU-Klausel-Richtlinie RL 93\/13\/EWG. Damit hat das nationale Gericht von Amts wegen durch eigene Nachforschungen und Vervollst\u00e4ndigung der Akte sowie Anforderung von Informationen und Unterlagen festzustellen, ob der Anwendungsbereich der Richtlinie insgesamt er\u00f6ffnet ist, also eine Vertragsklausel iSd Art. 2 lit a.) RL 93\/13\/EWG vorliegt. Die Beibringungsgrunds\u00e4tze der Prozessordnungen der Mitgliedstaaten werden insoweit \u00fcberlagert (EuGH (Neunte Kammer), Urt. v. 7.12.2023 – C-140\/22<\/a> – SM ua\/mBank S.\u2009A., NZM 2024, 157<\/a> [158]; EuGH (Dritte Kammer), Urteil vom 11.3.2020 – C-511\/17<\/a> – L.\/UniCredit-Bank Hungary Zrt), EuZW 2020, 673<\/a> [675]; EuGH (Gro\u00dfe Kammer), Urteil vom 9. 11. 2010 – C-137\/08<\/a> – VB P\u00e9nz\u00fcgyi L\u00edzing Zrt.\/Ferenc Schneider, EuZW 2011, 27<\/a>; unzutreffend daher hinsichtlich der Grenzen unionsrechtlicher Vorgaben f\u00fcr die Gerichte zur Feststellung missbr\u00e4uchlicher Klauseln BGH Beschl. v. 30.1.2024 – VIII ZB 43\/23<\/a>, BeckRS 2024, 4104 – Behandlung des AGB-Rechts als Einwendung statt Einrede reiche aus).

Das f\u00fchrt vorliegend dazu, dass es sich bei der Verzichtsvereinbarung um eine Vertragsklausel iSd Art. 3 RL 93\/13\/EWG bzw. allgemeine Gesch\u00e4ftsbedingung iSd \u00a7 305<\/a> BGB handelt, auch wenn die Kl\u00e4gerin pers\u00f6nlich angeh\u00f6rt erkl\u00e4rt, eine solche noch nie verwendet zu haben.

Denn hierauf kommt es ohnehin nicht an, weil auch die Erstverwendung ausreichend ist, so davon ausgegangen werden kann, dass dieses auch zuk\u00fcnftig in gleichgelagerten F\u00e4llen erfolgt. Ma\u00dfgeblich ist, ob die Vereinbarung von der Kl\u00e4gerin gestellt, also vorformuliert wurde. Das ist fraglos zu bejahen, weil diese alle Anscheinsvoraussetzungen einer Klausel erf\u00fcllt. Sie beg\u00fcnstigt die Kl\u00e4gerin einseitig, ist abstrakt formuliert und kann auf jeden anderen gleichgelagerten Fall \u00fcbertragen werden (zur Klauselbestimmung durch das Gericht vgl. Artz\/B\u00f6rstinghaus AGB in der Wohnraummiete 1. Aufl. 2019 A Rn. 135 f.; Zehelein in Beck’scher Online-Kommentar BGB; Hrsg: Bamberger\/Roth\/Hau\/Poseck, 63. Ed. 1.11.2023, BGB \u00a7 535<\/a> Rn. 236 f. jew. mwN). Dass die Kl\u00e4gerin hier jedenfalls schon mehrfach vermeintlich verg\u00fcnstigte Vertr\u00e4ge abschlie\u00dft oder abschlie\u00dfen will, weil es zu Verz\u00f6gerungen bei dem Vollzug des Kaufvertrags kommt, ergibt sich aus der Regelung \u00a7 17 des Mietvertrags (Bl. 17 d.A.). Denn dort ist eben dieser Fall bereits aufgef\u00fchrt, und das als Regelung eines Abs. 1 w\u00e4hrend der Abs. 2 das Aufstellen von Heizung und Trocknern regelt. Der vorliegende Fall ist also in keiner Weise eine Ausnahme, welche ggf. an den Schluss des Vertrags angeh\u00e4ngt worden w\u00e4re, sie ist bereits in diesen Vordruck integriert. Damit greift die Vermutungswirkung auch f\u00fcr die sonstigen Vertragsbedingungen des Mietvertrags, unabh\u00e4ngig davon, ob sie in diesem selbst oder separat in der Vereinbarung aufgef\u00fchrt sind.

Auf der Ebene des nationalen Rechts folgt die Vermutung des Stellens zudem aus \u00a7 310<\/a> Abs. 3 Nr. 1 BGB.

Die Klausel stellt einen unzul\u00e4ssigen und damit insgesamt unwirksamen Haftungsausschluss gem. \u00a7 309<\/a> Nr. 7 BGB dar, zumal sie auch f\u00fcr zuk\u00fcnftige Sch\u00e4den gilt. Sie ist gem. \u00a7 307<\/a> Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam, weil die Beklagten durch den vollst\u00e4ndigen Ausschluss ihrer Rechte bei Verzug der Kl\u00e4gerin fraglos unangemessen benachteiligt ist. Gem. \u00a7 310<\/a> Abs. 3 Nr. 3 BGB sind in die Wertung zudem auch die Umst\u00e4nde des Vertragsschlusses einzubeziehen, die hier ebenso fraglos zur unangemessenen Benachteiligung aufgrund der Drucksituation f\u00fchren, in der sich die Beklagten bei Unterzeichnung der Vereinbarung befanden.

Da es sich um eine Klauselunwirksamkeit nach Art. 7 RL 93\/13\/EWG handelt, scheidet die Ersetzung einer hierdurch auftretenden L\u00fccke der Vereinbarung vom 16.3.2018 (so man eine solche \u00fcberhaupt annehmen w\u00fcrde, nachdem die Nichtigkeit auf den Mietvertrag durchschl\u00e4gt) durch Anwendung von Vorschriften, die Grunds\u00e4tze von Treu-und-Glauben beinhalten, also insb. \u00a7\u00a7 157<\/a>, 242<\/a> BGB, aus (EuGH (Neunte Kammer), Urt. v. 8.9.2022 – C-80\/21<\/a>, C-81\/21<\/a>, C-82\/21<\/a>, NZM 2022, 838<\/a> [843]; EuGH (Dritte Kammer), Urteil vom 3.10.2019 – C-260\/18<\/a> – Dziubak u.a.\/Raiffeisen Bank International AG, prowadz\u0105cy dzia\u0142alno\u015b\u0107 w Polsce w formie oddzia\u0142u pod nazw\u0105, EuZW 2020, 246<\/a>).

Den Beklagten ist die Aufrechnung auch nicht nach \u00a7 7 des Mietvertrags untersagt. Abgesehen davon, dass dieser ohnehin wegen Sittenwidrigkeit und mangelnder Beurkundung nichtig ist, verst\u00f6\u00dft die Klausel gegen \u00a7 307<\/a> Abs. 1 S. 1 BGB, weil sie eine Aufrechnung mit vertragsfremden Anspr\u00fcchen zur Abwendung einer zahlungsverzugsbedingten K\u00fcndigung nicht zul\u00e4sst (Zehelein in Westphalen, Graf von\/Th\u00fcsing, Vertragsrecht und AGB-Klauselwerke, Werkstand: 49. EL M\u00e4rz 2023 Rn. 134). Zudem erfolgte jedenfalls die Prozessaufrechnung mit der Klageerwiderung zu einem Zeitpunkt, als der Schadensersatzanspruch bereits entscheidungsreif war.

Damit ist der Anspruch der Kl\u00e4gerin auch im \u00dcbrigen durch Aufrechnung erloschen.

Die Kostenentscheidung folgt aus \u00a7 91<\/a> ZPO.

Die Entscheidung \u00fcber die vorl\u00e4ufige Vollstreckbarkeit folgt aus \u00a7 709<\/a> ZPO.

Die Streitwertfestsetzung folgt aus \u00a7 3<\/a> ZPO, wobei die Klageforderungen sowie die zur Hilfsaufrechnung gestellten Schadensersatzanspr\u00fcche in H\u00f6he des verbleibenden Wertersatzes zu addieren sind.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

BGB \u00a7\u00a7 138, 157, 242, 311b, 8831. Teilt der Ver\u00e4u\u00dferer einer Eigentumswohnung den Erwerbern wenige Tage vor der vertraglich geschuldeten F\u00e4lligstellung des Kaufpreises mit, dass die Eintragung der Auflassungsvormerkung wegen Fehlern in der Teilungserkl\u00e4rung nicht m\u00f6glich ist, und bietet er diesen in Kenntnis, dass ihre bisherige Mietwohnung bereits gek\u00fcndigt ist und eine Schwangerschaft besteht, f\u00fcr die \u00dcberlassung der Eigentumswohnung bis zum Besitz\u00fcbergang durch Kaufpreiszahlung den Abschluss eines Mietvertrags unter der Bedingung an, dass die Erbwerber auf s\u00e4mtliche Schadensersatzanspr\u00fcche wegen der Eintragungsverz\u00f6gerung verzichten, sind der Mietvertrag und die Verzichtserkl\u00e4rung wegen Sittenwidrigkeit (\u00a7 138 BGB) nichtig.*)2. Der Verzicht auf Schadensersatzanspr\u00fcche wegen Verz\u00f6gerung der Leistung bei Grundst\u00fcckskaufvertr\u00e4gen unterliegt bis zum Vollzug der Auflassung der Beurkundungspflicht gem. \u00a7 311b BGB (BGH, Urteil vom 08.04.1988 – V ZR 260\/86, NJW 1988, 3263 [3262]).*)3. Die Gerichte sind von Amts wegen verpflichtet, Feststellungen dahingehend zu treffen, ob der Anwendungsbereich der EU-Klausel-Richtlinie 93\/13\/EWG er\u00f6ffnet ist. Sie haben hierzu Nachforschungen anzustellen und Informationen zur Vervollst\u00e4ndigung der Akte einzuholen Die Beibringungsgrunds\u00e4tze der Prozessordnungen der Mitgliedstaaten werden insoweit \u00fcberlagert (EuGH, Urteil vom 07.12.2023 – Rs. C-140\/22, SM ua\/mBank S.\u2009A., NZM 2024, 157 [158]; EuGH, Urteil vom 11.03.2020 – Rs. C-511\/17, L.\/UniCredit-Bank Hungary Zrt), IBRRS 2020, 0926 = EuZW 2020, 673 [675]; EuGH, Urteil vom 09. 11. 2010 – Rs. C-137\/08, VB P\u00e9nz\u00fcgyi L\u00edzing Zrt.\/Ferenc Schneider, EuZW 2011, 27; entgegen BGH, Beschluss vom 30.01.2024 – VIII ZB 43\/23, IBRRS 2024, 0815 = IMRRS 2024, 0359 = NZM 2024, 325).*)4. Im Fall einer Klauselunwirksamkeit nach Art. 7 Richtlinie 93\/13\/EWG scheidet die Ersetzung einer hierdurch auftretenden L\u00fccke der Vereinbarung durch Anwendung von Vorschriften, die Grunds\u00e4tze von Treu und-Glauben beinhalten, also insb. \u00a7\u00a7 157, 242 BGB, aus (EuGH, Urteile vom 08.09.2022 – Rs. C-80\/21, Rs. C-81\/21, Rs. C-82\/21, NZM 2022, 838 [843]; EuGH, Urteil vom 03.10.2019 – C-260\/18, Dziubak u.a.\/Raiffeisen Bank International AG, prowadz\u0105cy dzia\u0142alno\u015b\u0107 w Polsce w formie oddzia\u0142u pod nazw\u0105, EuZW 2020, 246).*)AG Hanau, Urteil vom 15.03.2024 – 32 C 243\/21 Tenor Die Klage wird abgewiesen. Die Kl\u00e4gerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in H\u00f6he von 110% des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages vorl\u00e4ufig vollstreckbar. Der Streitwert wird auf 25.549,33 \u20ac festgesetzt. Tatbestand Die Kl\u00e4gerin begehrt von den Beklagten Mietzahlungen. Die Kl\u00e4gerin ist eine Bautr\u00e4gergesellschaft. Die Parteien schlossen am 22.8.2018 einen notariellen Kaufvertrag \u00fcber eine Eigentumswohnung im 1. Obergeschoss des streitgegenst\u00e4ndlichen Anwesens (Anl. K24, Bl. 161 f. d.A.). Der Kaufpreis betr\u00e4gt 130.000,00 \u20ac. Die Beklagten hatten vor Vertragsschluss ein Darlehen \u00fcber 118.000,00 \u20ac bei der Bank aufgenommen (vgl. Best\u00e4tigung vom 15.1.2018, Bl. 74 d.A.). Ausweislich der Regelung Nr. 2 des Kaufvertrags haben die Parteien als \u00dcbergabedatum den 1.4.2018 vereinbart, fr\u00fchestens jedoch nach Zahlung des Kaufpreises. Gem. der Regelung Nr. 6 des Kaufvertrags ist die Kaufpreiszahlung sp\u00e4testens 8 Tage nach der entsprechenden F\u00e4lligkeitsmitteilung des Notars zur Zahlung f\u00e4llig. Diese erfolgt nach Eintritt der dort nachstehend aufgef\u00fchrten Bedingungen, zu denen gem. lit. a) die Eintragung der Vormerkung zugunsten der Beklagten in das Grundbuch geh\u00f6rt. Das Grundbuchamt lehnte sodann die Eintragung der Vormerkung f\u00fcr die streitgegenst\u00e4ndliche Wohnung ab, weil diese in dem Kaufvertrag mit der Nr. 4 links angegeben ist (“spiegelverkehrte Nummerierung”, vgl. kl\u00e4gerischer Schriftsatz vom 21.6.2022, S. 2, Bl. 130 R d.A.), so dass eine Eintragung \u00fcber die von den Parteien tats\u00e4chlich gemeine Wohnung rechts nicht m\u00f6glich sei. Der bisherige Mietvertrag der Beklagte war zum 1.4.2018 beendet. Im M\u00e4rz 2018 haben die Beklagten die Kl\u00e4gerin angesichts der Beendigung ihres Mietvertrags gebeten, schon vor F\u00e4lligstellung die Wohnung beziehen zu k\u00f6nnen. Dies hat die Kl\u00e4gerin abgelehnt, da es hierf\u00fcr “keine rechtliche Grundlage” gebe (Schriftsatz vom 23.5.2022, S. 3, Bl. 104 d.A.). Vielmehr hat die Kl\u00e4gerin den Beklagten die Unterzeichnung einer von der Kl\u00e4gerin vorgelegten (vgl. unbestrittener Beklagtenvortrag im Schriftsatz vom 18.3.2022, S. 3, Bl. 54 d.A.) Vereinbarung angeboten, welche sodann am 16.3.2018 auch geschlossen wurde, da eine Eintragung der Vormerkung durch das Grundbuchamt vorerst nicht erfolge und daher eine \u00dcbergabe zum 1.4.2018 nicht m\u00f6glich sei (so auch der Einleitungstext der Vereinbarung Anl. K1, Bl. 7 d.A.). Ausweislich der Vereinbarung wird zwischen den Parteien aufgrund der Grundbuchsituation ein – separater (Anl. K2) – Mietvertrag \u00fcber die streitgegenst\u00e4ndliche Wohnung geschlossen. Die Miete hierf\u00fcr betr\u00e4gt 500,00 \u20ac monatlich, wobei es sich um eine bereits von 620,00 \u20ac reduzierte Miete handele. Die Beklagten verzichten “im Gegenzug” auf s\u00e4mtliche Schadensersatzanspr\u00fcche gegen die Kl\u00e4gerin aufgrund der versp\u00e4teten Eintragung der Auflassungsvormerkung und der hierdurch verz\u00f6gerten Kaufpreiszahlung sowie Eigentums\u00fcberschreibung an der Wohnung. Mit Schreiben vom 26.6.2018 haben die Beklagten die Anfechtung der Vereinbarung erkl\u00e4rt (Anl. B1, Bl. 67 d.A.). Mit Schreiben vom 11.10.2018 (Anl. B2, Bl. 72 d.A.) haben die Beklagten die Aufrechnung der ihnen entstandenen monatlichen Finanzierungskosten in H\u00f6he von 295,00 \u20ac f\u00fcr die Mieten seit April 2018 erkl\u00e4rt und der Kl\u00e4gerin zudem mitgeteilt, weiterhin auch die zuk\u00fcnftigen Mieten nur unter Abzug der ihnen zugleich in dieser H\u00f6he entstandenen monatlichen Kosten zu leisten. Mit der Klageerwiderung haben sie erneut die Aufrechnung erkl\u00e4rt. Die Kl\u00e4gerin fordert f\u00fcr den Zeitraum Mai 2018 bis M\u00e4rz 2019 von den Beklagten monatlich 295,00 \u20ac, f\u00fcr den Zeitraum April 2019 bis M\u00e4rz 2022 von den Beklagten jeweils 320,00 \u20ac, f\u00fcr die Monate April bis Juni 2022 monatlich jeweils 345,00 \u20ac sowie Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen 2018 (1.386,93 \u20ac), 2019 (1.830,08 \u20ac), 2020 (1.958,24 \u20ac) und 2021 (2.139,77 \u20ac). Sie verweigert zudem nunmehr die Nachbeurkundung des Kaufvertrags, welche erforderlich ist, um den Eintragungsmangel zu beheben, unter Hinweis auf die “ungekl\u00e4rte Situation” in diesem Verfahren (Schriftsatz vom 13.10.2022, S. 3 oben, Bl. 208 d.A.). Die Kl\u00e4gerin tr\u00e4gt vor, sie h\u00e4tte eine solche Vereinbarung zuvor noch nicht verwendet. Die Beklagten h\u00e4tten auch Kenntnis davon gehabt, dass die Nummerierung der Wohnungen unzutreffend sei. Die Situation sei f\u00fcr sie v\u00f6llig \u00fcberraschend gewesen, da es vergleichbare Probleme bereit fr\u00fcher gegeben haben, das Grundbuchamt die Eintragung jedoch niemals verweigert h\u00e4tte. Sie ist der Ansicht, den Beklagten sei die Aufrechnung mit Gegenanspr\u00fcche aus Schadensersatz aufgrund der Vereinbarung vom 16.3.2018, jedenfalls aber der Regelung in \u00a7 7 des Mietvertrags nicht m\u00f6glich. Sie ist weiterhin der Auffassung, die Beklagten h\u00e4tten sich bei Abschluss der Vereinbarung nicht in einer Zwangslage befunden, insbesondere<\/p>\n","protected":false},"featured_media":12883,"menu_order":0,"template":"","project_cat":[],"class_list":["post-4064","project","type-project","status-publish","has-post-thumbnail","hentry"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/lawfactory-frankfurt.de\/de\/wp-json\/wp\/v2\/project\/4064","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/lawfactory-frankfurt.de\/de\/wp-json\/wp\/v2\/project"}],"about":[{"href":"https:\/\/lawfactory-frankfurt.de\/de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/project"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/lawfactory-frankfurt.de\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media\/12883"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/lawfactory-frankfurt.de\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=4064"}],"wp:term":[{"taxonomy":"project_cat","embeddable":true,"href":"https:\/\/lawfactory-frankfurt.de\/de\/wp-json\/wp\/v2\/project_cat?post=4064"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}